UNSERE STÄDTEBAU-TECHNISCHE BERATUNG

Wie unter dem Punkt "Wer sind wir" erklärt, hat Frau Katja Range sich erfolgreich zur Expertin für Städtebauplanung und Entwicklung von Immobilienprojekten ("Experto en Urbanismo y Desarrollos Inmobiliarios") in der Business-Schule "IPE=Instituto de Práctica Empresarial" von Málaga in den Jahren 2001-2002 ausbilden lassen, wobei sie sich kontinuierlich durch weitere Kurse und Seminare bezüglich Veränderungen und Verbesserungen der entsprechenden Gesetze auf dem Laufenden hält. (Direkter Link zum Zertifikat: http://www.mediafire.com/download.php?5wo8qvbobduw228

Aus diesem Grunde sind wir zusätzlich zu dem Auffinden der richtigen Immobilie für Sie in der Lage in unseren Beratungsservice mit einzuflechten, ob jegliche möglicherweise passende Immobilie durch Vorschriften des entsprechenden Flächennutzungsplanes der jeweiligen Stadt (PGOU) oder durch den neuen Raumordnungs- und Infrastrukturplan für die westliche Costa del Sol (POTA) betroffen sein könnte.

In welcher Art und Weise könnte eine Immobilie durch städtebautechnische Themen affektiert sein?

PGOU = Der Flächennutzungsplan einer Stadt („Plan General de Ordenación Urbanística")

Dieser Plan gibt, abgesehen von vielen anderen Details, vor, für welche Art von Gebäude die verschiedenen Grundstücken qualifiziert sind. Er bestimmt wie viele Stockwerke oder insgesamte Höhe maximal erlaubt sind, die maximale Baugeschoßfläche in m2 ("edificabilidad"), die maximale Anzahl von m2 des Grundstückes die erlaubt sind mit dem Erdgeschoß der Immobilie, anderen Außenbauten, Terrassen und dem Pool zu belegen ("ocupación"), den einzuhaltenden Mindestabstand zu öffentlichen und privaten Grenzen, sowie viele weitere Details.

Er zeigt ebenfalls welche Grundstücke für residenzielle Nutzung qualifiziert sind, welche öffentliche oder private Grünzonen darstellen, Ausstattungsgrundstrücke für das Rathaus sind (zu Ausbildungszwecken, für sportliche Aktivitäten oder soziale Dienstleistungen), welche für kommerzielle Aktivitäten vorgesehen sind, wo neue Strassen entstehen werden, etc.

Wenn wir Ihnen eine Immobilie zeigen, sind wir deshalb in der Lage Sie, zum Beispiel im Fall von Villen, darüber zu informieren, ob man diese legal noch ausbauen könnte, oder ob sie eventuell bereits „überbaut" ist und wie wir überprüfen können, dass diese eventuelle Überbauung für Sie keine negativen Auswirkungen irgendeiner Art haben wird, indem wir sicherstellen, dass die zu viel gebauten Quadratmeter entweder bereits legalisiert wurden oder dass dieses im Verlauf des Kaufprozesses geschehen wird, sodass Sie niemals ein Problem mit solch einer Angelegenheit in der Zukunft bekommen werden.

Wir sind ebenfalls in der Lage sie korrekt darüber zu informieren, ob ein freies Grundstück vor Ihnen, zum Beispiel, wirklich eine öffentliche Grünzone ist, auf der Nichts gebaut werden kann, oder ob es sich um ein Grundstück handelt, dass für residenzielle Nutzung vorgesehen ist, sodass es bebaut werden kann. Wir „glauben oder sagen" Ihnen nicht einfach etwas diesbezüglich, sondern wir beweisen es ihnen anhand eines Auszuges aus dem entsprechenden Flächennutzungsplan. In dieser Art und Weise sorgen wir dafür, dass Sie im Detail wissen werden, was genau „um die Immobilie herum" passieren könnte, für die Sie sich eventuell interessieren.

In dem Fall von Apartment- oder Reihenhausanlagen, als auch bei Villen, ist es ebenfalls sehr wichtig herauszufinden, ob sie über eine Erstbezugslizenz verfügen oder nicht. Dies ist eine Lizenz, die das Rathaus nach der Fertigstellung jeglicher Art von Gebäude erstellt, nachdem es überprüft hat, dass die Immobilie gemäß dem Projekt und der vergebenen Baugenehmigung gebaut wurde, dass sie in sicherer Art und Weise gebaut wurde, sodass man in ihr leben kann und dass jegliche Infrastrukturarbeiten, die für dieselbige oder den Bereich um sie herum verlangt wurden, korrekt ausgeführt wurden.

Obwohl diese Lizenz im spanischen Gesetz seit 1937 verankert ist (zunächst "cédula de habitabilidad" genannt, später in "licencia de primera ocupación" umbenannt), haben viele selbst relativ neu gebaute Immobilien diese Lizenz immer noch nicht. Das kann ein Problem beim Wiederverkauf darstellen, oder falls Sie zum Beispiel beim Kauf einen Teil finanzieren möchten, da fast alle Banken sofort nach dieser Lizenz als Teil der geforderten Unterlagen fragen werden, welche sie benötigen, um Ihnen eine Finanzierung gewähren zu können.

Wir werden sicherstellen, dass Sie korrekt über die gesamte legale Situation der Immobilie, die Sie gerne erwerben würden, informiert sein werden. Falls es noch irgendwelche legalen Aspekte geben sollte, die gelöst werden müssen, werden wir Sie und Ihren Anwalt dementsprechend informieren und Ihnen helfen diese Sachlage zu lösen. Oft wird beim Notartermin eine bestimmte Summe vom Kaufpreis einbehalten und nicht and den Verkäufer übergeben, um mit diesem Geld die Schritte bezahlen zu können, die notwendig sein könnten, um jegliche, noch fehleden Unterlagen zu erhalten.

Beispiel für einen Auszug aus dem Städtebauplan (PGOU) von Benahavís:

Der spezielle Fall Marbella

Wie Sie vielleicht über die letzten Jahre hinweg gehört haben mögen, wurden in Marbella viele Immobilien auf Grundstücken gebaut, welche in dem letzten, von der andalusischen Landesregierung als LEGAL angesehenen Flächennutzungsplan, von 1986, nicht für diese Art der Nutzung qualifiziert waren. Hauptsächlich wurden die Belegung des Grundstückes und die maximal erlaubte, baubare Wohnfläche erhöht, wobei oft Apartment- oder Reihenhausanlagen gebaut wurden, wo vorher nur wenig Bebauungsdichte in Form von Villen vorgesehen war.

Der neue Flächennutzungsplan (PGOU) von Marbella, der 2010 rechtsgültig verabschiedet wurde, sieht für ungefähr 18.000 Immobilien (hauptsächlich Apartment- und Reihenhausanlagen) vor, dass sie das Rathaus für die Mehrbebauung KOMPENSIEREN müssen, um in der Lage zu sein ihre rechtliche Situation zu "normalisieren" und auch die Erstbezugslizenz zu erhalten.

Jeder Fall hat sein eigenes technisches Detailblatt, in dem erklärt ist wie die Situation der Anlage bereinigt werden kann, was normalerweise durch Kompensierungszahlungen direkt an das Rathaus aber auch durch den Ankauf von Grundstücken im Stadtgebiet und dessen Schenkung an das Rathaus zu bewerkstelligen ist. Das Rathaus wird diese Grundstücke als öffentliche Grünzonen, Ausstattungsgrundstücke (zu Ausbildungszwecken, für sportliche Aktivitäten oder soziale Dienstleistungen) oder für neue Strassen nutzen.

In der gleichen Art und Weise wie oben bezüglich der Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) erklärt, sind wir aufgrund unserer Erfahrung und unseres Wissen in städtebaurechtlichen Fragen in der Lage Ihnen im Detail zu erklären, in welcher Art und Weise ein Wohnkomplex von einem Kompensierungsfall betroffen sein könnte und was wir unternehmen können, um Sie vor jeglichen, zukünftigen Kompensierungszahlungen bereits im Vorhinein zu schützen. Die Bauträger dieser Anlagen sollten diese Kompensierungszahlungen ausführen, aber sie sind oft entweder verschwunden oder befinden sich im Konkurs, weshalb es am Ende möglich ist, dass die Kompensierung auf jeden einzelnen Immobilienbesitzer umgelegt werden könnte.

In solchen Fällen werden wir ebenso in der Lage sein Sie zu beraten für welche Summe die Immobilie, an der Sie interessiert sind, eventuell „gerade stehen" muss. Wie bereits weiter oben erklärt kann diese Summe von dem Kaufpreis beim Notar einbehalten und in Reserve gehalten werden, um jegliche Zahlung, die sich im Verlauf der Lösung des Kompensierungsfalles ergeben könnte leisten zu können, ohne dass Sie dafür zahlen müssen. Erst wenn der gesamte Normalisierungs- und Kompensierungprozess vollständig ausgeführt wurde, würde der Restbetrag der als Reserve einbehaltenen Summe dem Verkäufer ausgezahlt.

Beispiel für einen Auszug aus dem Städtebauplan (PGOU) von Marbella:

Beispiel für ein technisches Detailsblatt, das erklärt wie ein Kompensierungsfall zu lösen ist:

POTA = „PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ANDALUZ" (Neuer Raumordnungs- und Infrastrukturplan für die westliche Costa del Sol)

Dieser Plan wurde von der andalusischen Landesregierung entwickelt. In der Gesetzeshierarchie rangiert er über den Flächennutzungsplänen (PGOU) der Städte, die sich an ihn zu halten haben.

Wir wünschen uns oft ein solcher Plan wäre bereits in den 70er Jahren verabschiedet worden, da er neue Bauaktivitäten an der Küste sehr stark beschränkt und vorgibt wie viele Bereiche nun als landschaftlich geschützte Gebiete ausgeschrieben sind (in denen keine residenziellen Wohnanlagen gebaut werden dürfen). Er gibt ebenso vor welche Gebiete bereits bebaute Stadtgebiete sind und in welchen Bereichen diese noch ausgebaut werden können, allerdings mit so niedrigen Parametern für die 8 Jahre, in denen der Plan gütlig ist, dass dieser die Anzahl an möglichen Neubauprojekten extrem reduziert.

Zusätzlich ist dieser Plan für uns sehr wichtig, da wir unseren Kunden die in diesem Plan neu vorgesehenen Infrastrukturmaßnahmen zeigen können, wie zum Beispiel neue vertikale und horizontale Straßen zur Verbesserung der Verkehrsverbindungen, die neue Eisenbahntrasse, welche zwischen Fuengirola und Estepona gebaut werden wird, neue Industriegebiete, die entstehen werden, etc.

Leider müssen wir oft sehen, dass unseren Kunden sogenannte „Schnäppchen" vorgestellt werden, ohne dass man ihnen sagt, dass sie in der Zukunft in negativer Weise von diesen neuen Infrastrukturmaßnahmen betroffen sein werden, indem sie zum Beispiel:

  • direkt auf ein neues Industriegebiet sehen (zur Zeit noch als „Grünzone" aussehend und von anderen Maklern als solche erklärt)

  • direkt auf eine der beiden Brücken sehen, wo der meist unterirdisch verlaufende Zug aus dem Erdreich heraus kommen wird und über diese Brücken vor Immobilien vorbeifahren wird

  • Villen sich in Bereichen befinden, für die neue Straßen geplant sind, sodass die Grundstücke und Immobilien in der Zukunft enteignet werden könnten, aufgrund des öffentlichen Interesses dort die Straße zu bauen,

  • Immobilien sich sehr nah zu neu geplanten Straßenverläufen befinden, sodass sie in der Zukunft durch Straßenlärm belastet sein könnten,

etc., etc., etc. Es gibt GRÜNDE für viele der so genannten „Schnäppchen", aber leider werden Ihnen diese nicht mitgeteilt.

In Spanien ist immer noch niemand dazu legal verpflichtet oder verantwortlich Sie über jegliche Betroffenheit durch den oben erklärten Flächennutzungsplan einer Stadt (PGOU), oder jegliche Affektion im Zusammenhang mit dem neuen Raumordnungs- und Infrastrukturplan POTA zu informieren. Dieses ist kein Teil der "due diligence / Sorgfaltspflicht", die Sie eventuell von anderen Ländern kennen, wie zum Beispiel Großbritannien. Weder der Anwalt noch der Notar werden sich diese Details ansehen. Sie begrenzen ihre Arbeit darauf sich zu vergewissern, dass die Immobilie ohne Schulden für die Gemeinschaftsumlagen, Grundsteuer, Müllabfuhrgebühren, Wasser, Strom, pendente Hypotheken, etc., übertragen wird.

Bitte verstehen Sie uns nicht falsch: die Lastenfreiheit der Immobilie zu überprüfen ist sehr wichtig, und wir werden ebenfalls helfen dieses zu tun, aber WIR meinen, dass es mindestens, wenn nicht sogar noch wichtiger ist, auch zu überprüfen, ob Sie von einer zukünftigen Zuglinie, einem Industriegebiet oder einer möglichen Enteignung aufgrund neuen Straßenbaus oder Infrastrukurmaßnahmen betroffen sind, die von der andalusischen Landesregierung gefordert werden.

Auszug aus dem POTA für westliche Costa del Sol:

All das oben Erklärte können Sie nicht auf hübschen Fotos im Internet sehen oder in schön vorbereiteten Immobilienbeschreibungen oder Broschüren. Selbst wenn Sie an der Immobilie sind und alles um sie herum schön, sicher, fertig gebaut und in Ordnung aussieht, Sie KÖNNEN NICHT WISSEN, ob sie betroffen ist oder nicht, wie zum Beispiel in Marbella von einem der vielen Kompensierungsfälle, oder jeglichen neuen Infrastrukurplänen der andalusischen Landesregierung. Rechtsanwälte und Notare werden in 90 % der Fälle noch nicht einmal wissen wo die Immobilie liegt, geschweige denn werden sie herausfahren, um sie zu besichtigen. Ebenso sind sie in größter Mehrheit nicht auf das Fachgebiet „Urbanismo" = Städtebau spezialisiert.

Aufgrund all dieser Tatsachen und dank der Ausbildung zur Expertin für "Urbanismo" = Städtebau-Vorschriften, wird Frau Katja Range immer in die Dienstleistungen von REAL TIME REALTY die zusätzliche Beratung und die notwendigen Überprüfungen bezüglich all der oben gennanten Punkte für Sie einbeziehen.

Problemloser Immobilienerwerb, Ruhe und vollständige Sicherheit für unsere Kunden sind von allergrößter Wichtigkeit für uns!

REAL TIME REALTY zeigt Ihnen die Immobilien nicht nur in REAL TIME = ECHTZEIT; Alle Informationen, die wir Ihnen bezüglich der Immobilien geben werden REAL und vollständig sein.

Dieser Service ist für Kunden, die über uns ihre Immobilie kaufen oder verkaufen, kostenlos in unseren Dienstleistungen inbegriffen.

Falls Sie kein Immobilienkäufer oder -verkäufer sind, aber trotzdem gerne von uns beraten werden möchten, eventuell einen Bericht bezüglich einer bestimmten Immobilie benötigen oder eine Frage über die städtebaurechtlichen Vorschriften haben, zögern Sie bitte nicht Frau Katja Range für einen Kostenvoranschlag zu kontaktieren.

Hier ist sie auf SKYPE für Sie da : realtimerealty

(Montag bis Freitag: 10.30 bis 14.00 Uhr und 16.00 bis 18.00 Uhr)

(Samstags: Nach vorheriger Terminabsprache)