COMPRA DE UNA VIVIENDA

Es nuestro objetivo informarle, mediante esta página web, de antemano sobre los puntos importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda en España, por lo que le explicaremos más abajo los siguientes puntos:

Por favor, no dude en contactarnos a través de SKYPE (realtimerealty), teléfono fijo (+34-952 830 264) o correo electrónico (info@real-time-realty.com). Estaremos encantados de contestarle de antemano cualquier pregunta.


GASTOS INICIALES RELACIONADOS CON LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

A) Si compra una VIVIENDA DE SEGUNDA MANO a una persona privada, la cual haya sido vendida anteriormente por lo menos una vez, tendrá los siguientes gastos:

ITP =Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:

8 % sobre el precio de compra hasta 400.000 €,

9 % sobre el importe entre 400.000 - 700.000 €, y

10 % sobre el importe restante que supere los 700.000 €

Por favor, tenga en cuenta que estos impuestos se pagan sobre el precio más alto de compra o lo que Hacienda considere que es el Valor Fiscal" de la vivienda. Nosotros podemos calcular el valor fiscal para Vd., a fin de que sepa si excede el precio de compra o no, y por lo tanto, si los porcentajes arriba mencionados se aplicarían sobre el precio de compra o sobre el valor fiscal.

Gastos de Notaría:

Dependen del valor de la compra y de la cantidad de páginas de la Escritura de Compraventa. Para una vivienda que valga sobre 300.000 €, el precio medio es de 750 €, para una vivienda sobre los 700.000 €, los gastos de notaría son de aprox. 1.100 €. Para precios superiores, siempre podemos llamar antes a Notaría para obtener un presupuesto más detallado.

Gastos de Registro de Propiedad:

Dependen también del valor de compra así como del Registro de la Propiedad que debe de hacer la inscripción, ya que algunos municipios son más caros que otros. En términos generales, los gastos de registro suelen ser de aprox. un 70 % de los gastos de notaría.

Gastos de abogado:

Dependen del despacho de abogados, normalmente los gastos están entre el 1 y el 1,5 % del precio de compra, más 18 % IVA.

Gastos bancarios por transferencias y cheques bancarios:

Durante el proceso de compra necesitará cheques bancarios para la cita en Notaría. Las tasas bancarias para los mismos se deberían negociar bien de antemano, con el fin de mantener dichas tasas lo más bajas posibles. Hay bancos que ofrecen cuentas con cargos mínimos para cheques bancarios y no cobran comisión por las transferencias pero otros bancos cobran importes elevados, sobre todo para cheques bancarios. Por lo tanto, tenga en cuenta que tendrá que desembolsar unos cientos de Euros por este concepto y que lo mejor es negociar el tema de las comisiones con el banco desde el principio, a la hora de abrir la cuenta bancaria.

Gastos iniciales para el cambio de titularidad de los contratos de agua, electricidad y teléfono:

Estos gastos normalmente son cargados directamente, mediante domiciliación, en su cuenta bancaria. Los gastos para el cambio de titularidad de un contrato existente de electricidad pueden rondar los 40 - 50 € y hasta 150 € para el cambio de titularidad de un contrato existente de suministro de agua, dependiendo, en ambos casos, de la compañía suministradora. También puede ocurrir que su abogado le cobre un importe adicional por los correspondientes trámites.

Una vez hayamos encontrado la vivienda de sus sueños, le proporcionaremos, por supuesto, un listado detallado del total de gastos iniciales para esa vivienda en particular.

El total de los gastos de compra se verá incrementado en aproximadamente 3 % en caso de que use una hipoteca para financiar parte del precio de compra. El banco en cuestión le entregará una lista detallada de estos gastos adicionales para la constitución e inscripción de dicha hipoteca en la propiedad.


B) En caso de comprar una VIVIENDA NUEVA directamente del PROMOTOR, (sobre plano, en proceso de construcción o ya terminada pero que todavía está registrada a nombre del promotor), tendrá los siguientes gastos:

IVA = Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en este caso

Este impuesto era del 8 % pero se redujo en 2011 y sigue reducido para compras hasta finales de 2012 a tan solo 4 %.

En nuestra sección "Novedades", le informaremos de cualquier cambio sobre esta medida que se ha tomado para ayudar a las promotoras a vender el stock de viviendas listas para ser entregadas.

AJD = Actos Jurídicos Documentados):

1,2 % sobre el precio de compra

Timbres que hay que pagar en la Oficina Liquidadora del Registro de la Propiedad.

Gastos de Notaría:

Dependen del valor de la compra y de la cantidad de páginas de la Escritura de Compraventa. Para una vivienda que valga aprox. 300.000 €, el precio medio es de 750 €, para una vivienda sobre los 700.000 €, los gastos de notaría son de aprox. 1.100 €. Para precios superiores siempre podemos llamar antes a Notaría para obtener un presupuesto más detallado.

Gastos de Registro de Propiedad:

Dependen también del valor de compra así como qué Registro de la Propiedad debe hacer la inscripción, ya que algunos municipios son menos caros que otros. En terminos generales, los gastos del registro suelen ser aprox. un 70 % de los gastos de notaría.

Gastos de abogado:

Dependen del despacho de abogados, normalmente los gastos están entre el 1 y el 1,5 % del precio de compra, más 18 % IVA.

Gastos bancarios por transferencias y cheques bancarios:

Durante el proceso de compra necesitará cheques bancarios para la cita en Notaría. Las tasas bancarias para los mismos se deberían negociar bien de antemano, con el fin de mantener dichas tasas lo más bajas posibles. Hay bancos que ofrecen cuentas con cargos mínimos para cheques bancarios y no cobran comisión por las transferencias pero otros bancos cobran importes elevados, sobre todo para cheques bancarios. Por lo tanto, tenga en cuenta tendrá que desembolsar unos cientos de Euros para este concepto y que lo mejor es negociar el tema de las comisiones con el banco desde el principio, a la hora de abrir la cuenta bancaria.

Gastos iniciales para el cambio de titularidad de los contratos de agua, electricidad y teléfono:

Estos gastos normalmente son cargados directamente mediante domiciliación en su cuenta bancaria. Los gastos para la primera contratación de suministro de agua pueden rondar los 250 - 300 €, ya que a veces también se cobra la instalación de un contador nuevo que muchas veces todavía no está instalado debido a que se trata de una vivienda completamente nueva, y hasta 150 € para la primera contratación de suministro de electricidad. También puede ocurrir que su abogado le cobre un importe adicional para contratar los correspondientes suministros.

Una vez hayamos encontrado la vivienda de sus sueños, le proporcionaremos, por supuesto, un listado detallado del total de gastos iniciales para esa vivienda en particular.

El total de los gastos de compra se verá incrementado en aproximadamente 3 % en caso de que use una hipoteca para financiar parte del precio de compra. El banco en cuestión le entregará una lista detallada de estos gastos adicionales para la constitución e inscripción de dicha hipoteca en la propiedad.


GASTOS CORRIENTES ANUALES DE UNA VIVIENDA

IBI = Impuesto de Bienes Inmuebles

Este impuesto municipal se paga anualmente al correspondiente Ayuntamiento por los servicios generales, calles, infraestructura, etc. que éste ofrece a sus residentes y no residentes.

Basura

Se paga o bien anualmente o bien semestralmente, dependiendo del Ayuntamiento al que pertenezca la vivienda.

Gastos de Comunidad

En caso de que compre un apartamento, ático o una adosada en una Comunidad de Propietarios, tiene que pagar su parte de gastos de mantenimiento de las zonas comunitarias, como piscinas, jardines, caminos, alumbrado, etc. Pero también si compra una villa localizada en una urbanización, normalmente tiene que pagar gastos de comunidad a la Comunidad General de la urbanización para el mantenimiento de las calles, alumbrado, limpieza, etc. En ambos casos, depende de la decisión que tomen los propietarios durante la Junta General Anual cómo se pagan estos gastos, es decir anual, semestral o trimestralmente.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Por el simple hecho de poseer una propiedad y tal vez obtener ingresos a través de la misma, Vd. está obligado a presentar anualmente antes del 31 de diciembre en España una declaración sobre la renta para este impuesto. Se calcula multiplicando el valor catastral por 1,1 % y multiplicando el resultado nuevamente por 24 %, en caso de que el valor catastral haya sido revisado antes de 1994.

En caso de que no se haya revisado antes de 1994, el importe se calcula de la siguente forma: valor catastral x 2 % x 24 %. Nosotros estamos capacitados para informarle cual de las dos reglas tendría que aplicar, ya que depende del municipio donde se encuentre la vivienda y si el valor catastral se ha revisado después del 1 de enero 1994.

El valor catastral es un valor estipulado por el Ayuntamiento y mucho más bajo que el valor real de la vivienda y también más bajo que el valor fiscal. Viene reflejado en la Carta de Pago de IBI.

Es importante saber que es el único impuesto cuyo pago no se puede domiciliar en la cuenta bancaria para ser pagado automáticamente. Vd. o su abogado debe presentar dicha declaración para su vivienda todos los años. La Agencia Tributaria no envía, hasta la fecha, cartas para recordarle que Vd. debe cumplir con esta obligación.

Impuesto sobre el Patrimonio para No Residentes

Antes había que pagar también un impuesto sobre el patrimonio. El importe dependía del precio de compra declarado en escritura. Esta ley fue derogada pero el nuevo gobierno español, elegido en noviembre 2011, ya ha hecho comentarios que están considerando introducirlo nuevamente. Por el momento, no sabemos si este nuevo impuesto afectará a las viviendas de no residentes pero le mantendremos informado en nuestra sección "Novedades" en esta página web.

Este sería también un impuesto para el cual tendría que hacer la declaración sin recibir cualquier notificación, según lo explicado arriba sobre el impuesto sobre la renta, en caso de que se vuelva a introducir este impuesto.

Agua, electricidad, teléfono

Estos gastos dependen, por supuesto, en gran medida del consumo de éstos. No obstante, cada contrato tiene un importe mínimo, independientemente de que haya usado estos servicios o no. Un contrato de electricidad puede tener un importe mínimo mensual de aproximadamente 40 € o más, dependiendo mucho de la capacidad contratada. El agua es, en términos generales, más barata, pero nuevamente depende si compra una vivienda dentro de una comunidad donde el agua para el jardín se paga mediante los gastos de comunidad arriba mencionados o si compra una casa individual donde debe pagar el riego del jardín de su bolsillo.

Una línea fija con el mayor operador de telefonía "Telefónica", puede tener un coste mínimo, incluyendo ADSL, de 40 a 60 € mensuales, más las llamadas no incluidas en el paquete ADSL. Hoy en día existen nuevos proveedores en el mercado que ofrecen soluciones de telefonía, instalando una pequeña antena individual. Vd. paga sólo el consumo real de ADSL y teléfono durante el tiempo que lo haya usado, lo cual puede ser una variante mucho más económica.

Seguro de Hogar / Seguro de Edificio

Si Vd. compra una vivienda que se encuentre en un edificio con Comunidad de Propietarios, partes del edificio estarán asegurados por el seguro general del edificio contratado por la Comunidad de Propietarios. No obstante, necesita su propio seguro de hogar para el mobiliario y enseres de su vivienda. Además, las compañías de seguros son muy ingeniosas con el fin de evitar, en la medida de lo posible, tener que pagar, por lo que es también muy importante asegurar CIERTAS PARTES de su vivienda con un seguro de edificio. Le recomendamos consultar a un especialista con la suficiente experiencia para explicarle detalladamente lo que está cubierto por el seguro de la Comunidad y lo que debería incluir el seguro que Vd. debería contratar.

En caso de compra de una casa independiente, debe contratar tanto un seguro de hogar ASI COMO un seguro de edificio.

Con mucho gusto le podemos recomendar corredores de seguros fiables que le asesorarán sobre estas cuestiones.

Gastos de conexión de equipos de alarma

Si su vivienda tiene un sistema de alarma para que alguien acuda inmediatamente para ver lo que está pasando en caso de que salte el alarma, debe conectarla con una de las diferentes empresas de seguridad que operan en la costa. Normalmente, hay zonas donde algunas compañías están mas presentes, con lo cual tiene sentido pedirles a éstas un prespuesto para la cuota anual de conexión, ya que los guardias de seguridad de dichas empresas suelen controlar permanentemente esas zonas, patrullando las calles de las urbanizaciones que principalmente cubren, por lo que suelen ser los más rápidos en acudir en caso de que salte un alarma.

Normalmente, el precio para un apartamento puede rondar los 400 € anuales, dependiendo de la cantidad de sensores de alarma que tenga. Para sistemas más sofisticados en villas con sensores de alarma interiores y exteriores, siempre pediríamos un presupuesto detallado.

Una vez hayamos encontrado la vivienda de sus sueños, le proporcionaremos, por supuesto un listado detallado de los gastos anuales de la vivienda en particular.


FASES DEL PROCESO DE COMPRA

En esta sección quisiéramos darle un breve resumen de las diferentes fases del proceso de compra de una vivienda en España.

1) BÚSQUEDA DE UNA VIVIENDA

Somos miembro de los dos sistemas más grandes y mejor establecidos de captación múltiple para inmobiliarias en la Costa del Sol (MLS = Multiple Listing System). Esto nos permite ofrecerle no solo nuestras captaciones directas, sino también podemos buscar la vivienda adecuada para Vd. entre el amplio abanico de aproximadamente 45.000 viviendas listadas por aprox. 800 agencias inmobiliarias con las que colaboramos.

Puede encontrar aproximadamente la mitad de esta base de datos dentro de "BÚSQUEDA" en el menú principal de esta página web, con una herramienta de búsqueda que le permitirá ver algunos de los resultados que puedan cumplir sus requisitos. No obstante, no podemos subir toda la información de viviendas que tenemos actualmente en venta y siempre haremos una búsqueda detallada en toda nuestra base de datos.

Por favor no se preocupe pensando que la compra de una vivienda le saldrá más cara por el hecho de que colaboremos con otras agencias. En caso de que no podamos encontrar la vivienda adecuada que cumpla con sus deseos y requisitos entre nuestras propias captaciones pero entre las propiedades que algún colaborador nuestro tiene listado, la comisión que el propietario pagará ha sido previamente acordada con esa agencia. Esta comisión no se incrementará y simplemente compartimos la comisión normal al 50 % entre las dos agencias. Esta forma de colaboración no encarecerá en un solo Euro el precio de la vivienda. Lo único que incrementa son nuestras posibilidades de encontrar la vivienda que mejor se adapte a sus requisitos.

Cuando buscamos la vivienda adecuada para Vd. entre la gran cantidad de propiedades, es de SUMA IMPORTANCIA para nosotros que nos explique de la forma más detalladamente posible qué es exactamente lo que está buscando y cuales son sus requisitos y deseos respecto a la vivienda . Cuanto mejor sepamos lo que está buscando exactamente, mejor será nuestro resultado de búsqueda y la oferta de propiedaes adecuadas para Vd.

Por lo tanto, hemos elaborado un cuestionario detallado que le podemos enviar por correo electrónico o, alternativamente, podemos hablar de ello a través de SKYPE (realtimerealty) o teléfono fijo (+34 952 830 264). Una vez conozcamos todos y cada uno de sus requisitos, podremos enviarle una lista de viviendas adecuadas y realmente interesantes, iniciar la búsqueda a partir de ahí y refinarla más y más a través de su colaboración mediante sus comentarios y opinión acerca de las viviendas que le enviaremos.

En caso de que todavía no hayamos hecho vídeos de las viviendas interesantes para Vd., según lo explicado en "SOBRE NOSOTROS", podemos entonces grabar un vídeo de las viviendas más interestantes para Vd. o puede visitarlas en tiempo real con la señora Katja Range, hablando directamente con ella a través de SKYPE mientras ella está en la vivienda y transmitiendo a la vez el vídeo. Vd. verá la vivienda en tiempo real sin tener que salir de casa, teniendo además la posibilidad de formular todas las preguntas inmediatamente estando ella en la vivienda.

Entendemos nuestro trabajo como herramienta de ayuda para Vd. mediante nuestra amplia experiencia y conocimiento de producto para llegar a una lista corta de viviendas REALMENTE ADECUADAS que cumplan con sus requisitos personales antes de hacer el esfuerzo de viajar a la Costa del Sol para visitar dichas propiedades personalmente, con el fin de no hacerle perder su valioso tiempo.


2) DOCUMENTO DE OFERTA Y RESERVA, PAGO DEL DEPÓSITO DE RESERVA

Una vez hayamos encontrado la casa de sus sueños, elaboraremos un documento de oferta incluyendo las condiciones bajo las cuales Vd. quiere comprarla. También indicará claramente que Vd. adquirirá la vivienda LIBRE de cualquier deuda, cargo o gravámenes. Aparte del precio ofrecido, este documento debe incluir la fecha tope en la que Vd. será capaz de firmar el contrato privado de compraventa y efectuar el correspondiente pago y también la fecha tope para la finalización de la compra de la vivienda en Notaría (ver más abajo).

Este documento de oferta y reserva se enviará al propietario y, si acepta la oferta y las condiciones, lo firmará en señal de aprobación de la reserva. Llegados a este punto, Vd. deberá pagar el depósito de reserva (dependiendo del valor de la vivienda, podría ser, por ejemplo, 3.000 € / 6.000 € para apartamentos o 10.000 € / 15.000 € en el caso de villas).

3) NIE Y CUENTA BANCARIA ESPAÑOLA

Con el fin de llevar a cabo el proceso de cualquier compra de vivienda en España y el posterior pago de los correspondientes impuestos, es necesario que los ciudadanos no españoles soliciten el número NIE = Número de Identificación de Extranjeros. Se trata de un simple número de identificación para extranjeros, lo que no significa en absoluto que ahora sean residentes fiscales o algo similar en España. Las Autoridades españolas simplemente necesitan una forma unificada de números de identificación para extranjeros, ya que los números de pasaporte son diferentes en cada país y no encajan ni son adaptables al sistema español informático a la hora de pagar, por ejemplo, los impuestos relacionados con la compra de una vivienda.

Podemos ayudarle a obtener este número NIE en la comisaría de Policía Nacional más cercana. La forma más fácil es solicitarlo cuando Vd. esté aquí en la costa, ya que la policía quiere verificar que la foto del pasaporte coincida con Vd. Aproximadamente 3 días después de solicitar el NIE, ya podemos recogerlo. Es importante tener el NIE como muy tarde para la cita en Notaría, por lo que sería bueno organizarlo durante uno de sus viajes antes de dicha cita.

También es importante que abra una propia cuenta bancaria española para poder hacer la transferencia de fondos desde su cuenta bancaria en su país a su cuenta bancaria española, a fin de llevar a cabo los correspondientes pagos durante las diferentes fases de compra en España. Alternativamente, puede transferir los fondos a la cuenta de clientes de su abogado, pero por experiencia nuestros clientes prefieren enviar, especialmente el importe final para la cita en Notaría, a su propia cuenta bancaria española. De todas formas, necesitará la cuenta bancaria para el pago de los gastos anuales de la vivienda (anteriormente explicado) mediante domiciliaciones bancarias.


4) VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS LEGALES DE LA VIVIENDA y CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

En el documento de oferta habremos incluido ya que el próximo pago a cuenta, posterior al pago del depósito, se llevará a cabo junto con la firma del contrato privado de compraventa. Llegados a este punto, en caso de que se trate de una reventa, se le entregará al vendedor normalmente un 10 % del precio de compra (menos el depósito ya pagado) y, en caso de compra directa a un promotor, el importe puede variar entre un 20 y un 30 % (también menos el depósito ya pagado).

Antes de la firma del contrato privado de compraventa, su representante legal o abogado habrá comprobado escrupulosamente que todos los documentos legales de la vivienda existan y estén correctos y que no existan deudas sobre la vivienda. En caso de que existan facturas pendientes o deudas, éstas serían pagadas y canceladas antes de la cita en Notaría o retenidas del pago final al vendedor durante la cita en Notaría y su abogado se asegurará que dichas deudas sean pagadas.

Vd. puede o bien estar presente y firmar Vd. personalmente el contrato privado de compraventa o dicho contrato se le puede enviar por correo electrónico. Vd. lo imprime, lo firma y se lo manda a su abogado mediante mensajería. El vendedor lo firma en el bufete de su abogado y recibe el correspondiente pago. También puede otorgarle un poder a su abogado para que gestione todos los trámites necesarios. Este poder puede otorgarlo bien aquí en España ante un Notario español o bien en el Consulado o Embajada española de su país. En este último caso, dicho poder debe ser traducido al castellano y debe llevar la "Apostilla de La Haya".

5) CITA EN NOTARÍA

Antes del día previsto para la firma de la Escritura de Compraventa, tendrá que transferir la cantidad pendiente de pago del precio de compra y los gastos iniciales de compra a su cuenta bancaria española, en caso de que haya abierto una, o a la cuenta de clientes de su abogado.

En Notaría, todo estará preparado para que ambas partes puedan firmar la Escritura Pública de Compraventa de la vivienda y, en el mismo acto, la suma restante del precio de venta será entregada al vendedor y éste le entregará las llaves de la vivienda. Todo esto se hace al mismo tiempo. Podrá ir directamente desde Notaría a su nueva vivienda y disfrutar de ella de inmediato.

El Notario está obligado por ley de informar inmediatamente al Registro de la Propiedad de que la vivienda acaba de ser vendida, el Registro de la Propiedad toma nota de la venta, evitando así que se pueda vender dos veces. Las leyes españolas han mejorado mucho durante los últimos años con el fin de dar máxima seguridad al comprador.

6) PAGO DE IMPUESTOS, REGISTRO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y CAMBIO DE CONTRATOS

Los gastos de Notaría y el Impuesto sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles (según lo arriba explicado), se abonarán y la escritura de compraventa será inscrita en el Registro de la Propiedad. Aproximadamente 4 - 6 semanas después, Vd. recibirá de su abogado la Escritura de Compraventa original completamente inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Entretanto, se habrán comunicado sus datos al Ayuntamiento para cambiar las titularidades de IBI y Basura a su nombre y domiciliar los pagos en su cuenta bancaria, al igual que los gastos de comunidad. Los mismos cambios de titularidad se harán para los contratos de agua, electricidad y teléfono para que todos los servicios relacionados con su vivienda estén a su nombre y se domiciliarán aquellos pagos que así lo permitan.


FINANCIACIÓN / HIPOTECA

En caso de que quisiera usar una HIPOTECA para financiar la compra de una vivienda, permítanos recomendarle verificar de antemano la posibilidad de que le sea concedida. Debido a la crisis económica, los bancos han modificado los requisitos que exigen a sus clientes para conceder una hipoteca y esos pueden cambiar incluso mensualmente.

Desde hace más de 10 años colaboramos exitosamente con una de las mejores especialistas para organizar hipotecas, que trabaja independientemente con un gran número de bancos, con lo cual tiene una amplia experiencia en comprobar qué posibilidades hay y con qué banco puede encontrar la mejor solución para cada situación en particular de nuestros clientes.

Por lo tanto, le rogamos nos comunique si desearía que esta especialista se ponga en contacto con Vd. personalmente para hablar sobre la posibilidad de financiación con el fin de obtener una pre-cualificación para una hipoteca

De esta manera, tanto Vd. como nosotros sabremos exactamente cuál es el presupuesto máximo que podrá invertir en una vivienda, un detalle que es, por supuesto, extremadamente importante para nosotros a la hora de empezar con los trabajos de búsqueda de la vivienda. No tiene mucho sentido empezar a buscar en nuestra base de datos durante horas, tomar posiblemente vídeos y que Vd. incluso viaje a la costa para ver viviendas si dependemos de una financiación parcial y no sabemos todavía si realmente podrá obtener una hipoteca en España o no. Tanto su tiempo como el nuestro es muy valioso. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente usar esta posibilidad de pre-cualificación para la obtención de una hipoteca antes de comenzar el proceso de búsqueda. Muchas gracias.