NUESTRO ASESORAMIENTO URBANÍSTICO

Según lo explicado en el apartado "Quiénes somos", la señora Katja Range se tituló con éxito como "Experto en Urbanismo y Desarrollos Inmobiliarios" en el IPE=Instituto de Práctica Empresarial de Málaga en 2001-2002, manteniéndose constantemente actualizada a través de cursos y seminarios sobre cambios y mejoras de las correspondientes leyes. (Enlace directo al certificado: http://www.mediafire.com/download.php?5wo8qvbobduw228)

Por lo tanto, además de encontrar la vivienda adecuada para Vd., estamos cualificados para incluir en nuestro servicio el asesoramiento para constatar si una vivienda pudiera verse afectada o no por las reglamentaciones del correspondiente Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) o del nuevo Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA).

¿De qué manera se puede ver afectada una vivienda por Urbanismo?

PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística)

Este plan estipula, entre muchos otros detalles, para qué tipo de construcción están calificados los distintos terrenos, cuántos pisos o altura máxima puede tener un edificio, el total de metros cuadrados permitidos (edificabilidad) y el máximo de metros cuadrados permitidos a ser ocupados por la planta baja de la vivienda, demás depedencias, terrazas y piscina (ocupación), el mínimo de metros a linderos públicos y privados y muchos otros detalles.

También especifica qué parcelas están calificadas para uso residencial, público o zonas verdes, zonas de equipamiento del Ayuntamiento (educativos, deportivos, servicios sociales), zonas comerciales, nuevas calles/carreteras, etc.

Por lo tanto, cuando le enseñamos una propiedad estamos capacitados para informarle, por ejemplo en el caso de una villa, si se puede ampliar legalmente o no, si se ha excedido el volumen de construcción permitido y podemos revisar que este hecho no le afecte de forma alguna, asegurándonos de que el exceso de metros cuadrados construidos o esté ya legalizado o que se legalizará durante el posible proceso de compra, con lo cual Vd. nunca tendrá ningún tipo de problema en el futuro respecto a este tema.

También estamos capacitados para informarle correctamente si, por ejemplo, una parcela delante de su vivienda realmente está considerada como zona verde pública donde no se puede construir nada o si es una parcela residencial y qué se podría construir en este tipo de parcela. Nosotros no nos limitamos a "adivinar o decir" cualquier cosa, se lo demostraremos con la copia del correspondiente Plan General. Así podemos asegurarnos de que Vd. sabrá detalladamente lo que podría pasar "alrededor" de la vivienda que podría ser interesante para Vd.

En el caso de complejos de apartamentos o casas adosadas, al igual que para villas, también es muy importante averiguar si se ha concedido la Licencia de Primera Ocupación o no. Esta licencia la concede el correspondiente Ayuntamiento una vez finalizadas las obras comprobando que éstas se han llevado a cabo según el proyecto y la licencia de obras otorgada en su día, que la vivienda se ha construido de forma segura, que está lista para habitar cumpliendo con las normas de habitabilidad en vigor y que cualquier trabajo de infraestructura necesaria se ha llevado a cabo correctamente.

Aunque esta licencia fue establecida en España por ley desde 1937 (en un primer momento denominada Cédula de Habitabilidad, luego cambió a Licencia de Primera Ocupación), aún hoy en día incluso muchas viviendas de construcción reciente todavía no la tienen. Esto puede ser un problema a la hora de querer vender la vivienda, ya que casi todos los bancos la exigirán inmediatamente como parte de toda la documentación necesaria, para conceder una hipoteca.

Nos aseguraremos que será correctamente informado sobre la situación legal de la vivienda que quiere comprar. En caso de que haya que resolver cualquier tipo de legalidad, le informaremos tanto a Vd. como a su abogado respectivamente y le ayudaremos a solucionar la situación. A menudo un cierto importe del precio de compra se retiene en Notaría y no se le entrega al vendedor para así poder pagar con este dinero el proceso necesario para obtener cualquier documentación necesaria.

Ejemplo de un extracto del Plan General (PGOU) de Benahavís:

El caso especial de Marbella

Como posiblemente habrá escuchado durante los pasados años, en Marbella se construyerón muchas viviendas en parcelas que en el último Plan General de 1986, legalmente aceptado por la Junta de Andalucía, no estaban calificadas para ese uso, incrementando principalmente la ocupación y los metros cuadrados construidos, dándose el caso que muchas veces se construyerón urbanizaciones de apartamentos o adosadas donde anteriormente sólo se preveía el uso para villas de baja densidad.

El Nuevo Plan General (PGOU) para Marbella, aprobado finalmente en 2010, prevee para aproximadamente 18.000 viviendas (principalmente urbanizaciones de apartamentos o adosadas) que tienen que COMPENSAR al Ayuntamiento por haber construido más metros cuadrados de los permitidos con el fin de "normalizar" la situación de dichas urbanizaciones y obtener así la correspondiente Licencia de Primera Ocupación

Cada caso tiene su propia ficha técnica detallada, en la cual se explica cómo resolver la situación de la urbanización en cuestión, que se regula normalmente mediante pagos compensatorios directamente al Ayuntamiento pero también mediante compras de parcelas en cualquier otra parte del municipio y su cesión gratuita al Ayuntamiento, que las utilizará como zonas verdes públicas, para equipamiento (educacional, deportivas, servicios sociales) o para nuevas calles.

De la misma manera que anteriormente explicado respecto a la Licencia de Primera Ocupación, debido a nuestra experiencia y conocimientos urbanísticos, estamos capacitados para explicarle detalladamente de qué forma una urbanización puede estar afectada por cuestiones de compensación y qué podemos hacer para prevenir que se vea afectado en el futuro por cualquier pago compensatorio. Los promotores de urbanizaciones afectadas son los que deben realizar dichos pagos compensatorios pero a menudo han desaparecido o la empresa ha quebrado, por lo cual, al fin de cuentas, los pagos compensatorios pueden ser distribuidos a cada uno de los propietarios.

Una vez más, también en estos casos podemos decirle qué importe deberá pagar la vivienda afectada por la que Vd. se interesa. Según lo explicado anteriormente, este importe es recomendable retener en Notaría del precio acordado, poniéndolo como reserva para cualquier pago que pueda surgir hasta que el problema se haya solucionado completamente. Solo una vez se haya llevado a cabo el proceso completo de "normalización" y compensación", al vendedor se le devolvería la suma restante.

Ejemplo de un extracto del Plan General (PGOU) de Marbella:

Ejemplo de una ficha técnica explicándo cómo resolver un tema de compensación:

POTA = PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO ANDALUZ (Nuevo plano de Infraestructura para la Costa del Sol Occidental

Este nuevo plan ha sido desarrollado por la Junta de Andalucía. Legalmente está situado por encima de los Planos Generales (PGOU) de los municipios, que se tienen que someter a este.

Muchas veces deseamos que este plan se hubiera aprobado en los años 70, ya que limita bastante las nuevas construcciones en la costa y muestra cuántas zonas son ahora áreas medioambientales protegidas (donde no se pueden construir zonas residenciales). También define las áreas que ya son consideradas como zonas urbanas y donde aún se puede construir pero con unos parámetros tan bajos para los 8 años que estará en vigor este plan, que reduce sustancialmente la cantidad de nuevas construcciones.

Además, este plan es muy importante para nostros, ya que nos permite mostrar a nuestros clientes los nuevos trabajos de infraestructura previstas en este plan como nuevas carreteras verticales y horizontales para una mejor comunicación, la nueva línea ferroviaria que se construirá entre Fuengirola y Estepona, nuevos polígonos industriales, etc

Lamentablemente, muchas veces tenemos que constatar que a nuestros clientes les han ofrecido las famosas "gangas" sin que se les haya informado que en un futuro la vivienda se puede ver negativamente afectada por estas nuevas medidas de infraestructura, por ejemplo:

  • Vistas directas a un nuevo polígono industrial (en la actualidad con vistas a zonas verdes y declaradas por otras agencia inmobiliarias como tales),

  • Vistas directas hacia uno de los dos puentes donde saldrá el tren mayoritariamente subterráneo de subsuelo y cruzará dichos puentes justamente enfrente de las viviendas,

  • Villas situadas en zonas donde se preveen nuevas carreteras, con lo cual pueden ser expropiadas en un futuro debido al interés público,

  • Viviendas que se encuentren muy cerca de las nuevas carreteras, con lo cual podrían estar afectadas por el ruido de las mismas,

etc., etc., etc. Siempre hay MOTIVOS para muchas de las llamadas "gangas" pero desafortunadamente a Vd. no se le informa.

En España todavía nadie es legalmente responsable de informarle sobre cualquier afección en el anteriormente descrito PGOU ni cualquier afección en relación con el nuevo plan de infraestructura POTA. Esto no forma parte de la "diligencia debida" que probablemente conozca de otros países como Gran Bretaña, por ejemplo. Ni el abogado ni el notarío tendrán en cuenta estos detalles, limitando su trabajo a verificar que la vivienda se vende sin ningún tipo de deuda de comunidad, IBI, Basura, agua, electricidad, pagos hipotecarios pendientes, etc.

Por favor no nos malinterprete: verificar que la vivienda esté libre de cargos es muy importante y nosotros también le ayudaremos a comprobarlo pero NOSOTROS entendemos que es por lo menos tan, si no, incluso aún más importante verificar si la vivienda se verá afectada o no por la nueva línea ferroviaria, polígonos industriales o posibles expropiaciones por nuevas carreteras o infraestructuras solicitadas por la Junta de Andalucía.

Extracto del POTA para la Costa del Sol Occidental

Todo lo anteriormente expuesto no lo puede ver en bonitas fotos en Internet o en folletos detallados. Incluso estando en la vivienda y si todo alrededor suya le parece bonito, que esté bien construida y seguro, no PUEDE SABER si la vivienda está afectada o no por cualquier cuestión de compensación, como en Marbella por ejemplo, o por cualquier nuevo plan de infraestructura de la Junta de Andalucía. En el 90 % de los casos, los abogados y notarios ni siquiera sabrán dónde se encuentra situada su vivienda, ni saldrán de sus despachos para visitarla. La gran mayoría tampoco está cualificada en Urbanismo = Normas Urbanísticas.

Por todo lo anteriormente expuesto y siendo Experta Cualificada en Urbanismo = Normas Urbanísticas, la señora Range siempré incluirá en los servicios de REAL TIME REALTY el asesoramiento adicional y las comprobaciones necesarias para todas las cuestiones anteriormente mencionadas.

¡La compra de una vivienda sin complicaciones y con total tranquilidad para nuestros clientes es para nosotros de suma importancia!

REAL TIME REALTY no solo le enseña las viviendas en TIEMPO REAL, sino que toda la información que le proporcionaremos sobre la vivienda será REAL.

Nuestros clientes, tanto vendedores como compradores de una vivienda, disfrutan de este servicio sin coste alguno.

En caso de que no quiera ni vender ni comprar una vivienda pero sin embargo quisiera que le asesoremos referente a una determinada vivienda o cualquier pregunta que pueda tener al respecto, por favor no dude ponerse en contacto con la señora Range a fin de obtener un presupuesto.

ESTAMOS AQUÍ EN SKYPE para Vd. : realtimerealty

(Lunes a Viernes: 10.30 h- 14 h y 16 h - 18 h)

(Sábados: Horario a convenir previamente)