Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen, müssen Sie berücksichtigen, dass Sie vom vereinbarten Verkaufspreis einige Kosten bezahlen bzw. abziehen müssen, um Ihren Nettopreis zu berechnen, der Ihnen "in Ihrer Tasche" verbleibt. Diese unterscheiden sich in folgenden zwei Fällen:
- Im Falle, dass der Verkäufer in Spanien nicht steuerpflichtig ist / Nicht-Resident
- Im Falle, dass der Verkäufer in Spanien steuerpflichtig ist / Resident
Wichtiger Hinweis: Die Tatsache, dass Sie mit einer "Residenzkarte" in Spanien leben bedeutet nicht, dass Sie in Spanien ein „Steuer-Resident“ sind. Sie gelten nur dann als solcher, wenn Sie als steuerpflichtiger Resident registriert sind. Sie müssen einmal jährlich in Spanien Ihre Einkommenssteuererklärung abgegeben haben, in der Sie Ihr Einkommen auf dieselbe Weise angeben, wie Sie es in Ihrem Herkunftsland tun würden, wenn Sie dort Ihren ersten, steuerlichen Wohnsitz hätten.
1) Verkaufskosten bei Verkäufern, die NICHT in Spanien steuerpflichtig sind / Nicht-Residenten:
3 % Einbehaltung als Anzahlung für Ihre Wertzuwachssteuer (Plusvalía Fiscal):
Der Prozentsatz wird auf den Verkaufspreis der Immobilie angewendet. Die Summe ist eine allgemeine Vorauszahlung für Ihre Wertzuwachssteuer, die Sie zahlen müssen, falls Sie einen Gewinn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie erzielen würden. Gemäß dem Gesetz muss die Summe von der Käuferseite beim Notartermin einbehalten werden und in Ihrem Namen beim Finanzamt eingezahlt werden.
Die tatsächlich zu entrichtende Steuer beträgt derzeit 19% (für Mitglieder der EU, 24 % für Anwohner anderer Länder) auf den NETTO-Gewinn, d.h. das Ergebnis von: Verkaufspreis MINUS Kaufpreis, MINUS alle steuerlich abzugsfähigen Kosten, die Sie während des Kauf- und Verkaufsprozesses hatten.
Wenn 19% des Nettogewinnes höher sind als die 3%, die Sie für diese Steuer angezahlt haben, müssten Sie den ausstehenden Saldo zusätzlich an das Finanzamt bezahlen. Wenn Sie keinen Gewinn, sondern Verlust gemacht haben, oder falls Ihre 19% Steuern auf den Nettogewinn weniger betragen würden als die einbehaltenen 3%, können Sie den gesamten Betrag, oder den zu viel bezahlten Betrag, vom Finanzamt zurückfordern.
Um die Rückerstattung zu erhalten, müssen Sie jedoch nachweisen, dass Sie Ihre Einkommenssteuer (und ggf. Ihre Vermögenssteuer) für die letzten 5 Jahre bezahlt haben (oder für die Jahre, in denen Sie die Immobilie hatten, sollten es weniger als 5 Jahre sein). Sollten Sie irgendwelche Fragen zu diesem Punkt haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Wir helfen Ihnen gerne bei der Berechnung Ihres persönlichen Falls.
Plusvalía – Wertzugewinnsteuer an das Rathaus:
Dies ist eine Steuer, die an die Gemeinde zu zahlen ist. Es ist eine Steuer auf die Erhöhung des Katasterwertes des Grundstücks, das zu Ihrem Eigentum gehört, zwischen dem Datum, an dem Sie gekauft und verkauft haben. Wenn sich eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft befindet, wird sie auf den Wert des Anteils am Grundstück, den Ihre Immobilie innerhalb dieser Eigentümergemeinschaft hat, berechnet.
Schritte wurden eingeleitet, um ein Gesetz zu verabschieden, das verhindern würde, dass das Rathaus diese Steuer erheben könnte, falls man zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie Verlust gemacht hat. Das Gesetz wurde allerdings bisher noch nicht verabschiedet. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, falls Sie Fragen zu diesem Punkt haben.
Wir können Ihnen auch bei der Berechnung dieser Steuer für Ihrem Fall helfen. Dazu benötigen wir eine Kopie Ihrer letzten I.B.I. Quittung (Grundsteuer), (einschließlich des Katasterwertes der Immobilie, "valor catastral" genannt) und das genaue Datum des Kaufs der Immobilie. Die Plusvalía-Steuer ist steuerlich absetzbar, wenn die oben erläuterte Wertzuwachssteuer für Nicht-Residenten (Plusvalía Fiscal) berechnet wird.
Maklerprovision:
Dies sind die Gebühren für unsere Dienstleistung Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie geholfen zu haben, welche wir während unseres Aufnahmeprozesses Ihrer Immobilie mit Ihnen vereinbart haben werden. Sie wird immer um die aktuelle spanische Mehrwertsteuer erhöht werden. Wir werden Ihnen selbstverständlich eine Rechnung einschließlich MwSt. vorlegen. Die Provision ist ebenfalls steuerlich abzugsfähig, wenn Sie die oben erwähnte Wertzuwachssteuer für Nicht-Residenten (Plusvalía Fiscal) berechnen.
Anwaltskosten:
Dies sind die Gebühren für die Dienstleistungen Ihres Anwalts, um die notwendigen Formalitäten für den Verkauf zu erledigen, den Notartermin zu organisieren, usw. Sie müssen ebenfalls um die aktuelle, spanische Mehrwertsteuer erhöht werden, Sie erhalten eine entsprechende Rechnung, welche ebenfalls bei der Berechnung der oben genannten Wertzuwachssteuer für Nicht-Residenten in Abzug gebracht werden kann.
2) Verkaufskosten bei Verkäufern, die in Spanien steuerpflichtig sind / Residenten:
Im Falle, dass der Verkäufer seinen Steuersitz in Spanien hat, fallen die oben genannten Kosten an, wie z.B.:
Plusvalia – Wertzugewinnsteuer an das Rathaus,
Maklerprovision,
Anwaltskosten,
AUSSER die 3%ige Anzahlung auf die Wertzuwachssteuer für Nicht-Residenten.
Der steuerpflichtige Resident muss den Verkauf der Immobilie jedoch in seiner nächsten jährlichen Einkommensteuererklärung angeben.
Je nach Ihrem Einkommensniveau und ob Sie durch den Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt haben oder nicht, wird dies in Ihre nächste jährliche Steuererklärung aufgenommen. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihren Steuerberater zu fragen, auf welche Weise Ihre Steuererklärung im kommenden Jahr vom Verkauf der Immobilie betroffen sein könnte.
