Kaufprozess einer Immobilie in Spanien
Der Kauf einer Immobilie in Spanien und der Prozess dieses Kaufs umfasst folgende Schritte, die wir Ihnen weiter unten in den entsprechenden Kapiteln näher erläutern möchten:
1) Vorabgenehmigung einer Hypothek, um deren mögliche Höhe zu kennen (nur falls Sie finanzieren möchten)
2) Immobiliensuche mit Real Time Realty - Was machen wir anders?
3) Angebots- und Reservierungsdokument, Reservierungsanzahlung
4) N.I.E. Nummer
5) Eröffnung eines spanischen Bankkontos
6) Rechtliche Überprüfung der Immobilie und Privater Kaufvertrag
7) Möglichkeit, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen
8) Notartermin
9) Zahlung der Steuern, Eintragung der Kaufurkunde, Umschreibung von Dienstleistungsverträgen
In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Phasen eines Immobilienkaufs in Spanien geben. Dennoch stehen wir Ihnen gerne für jegliche Fragen zur Verfügung. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
1) VORABGENEHMIGUNG EINER HYPOTHEK, um deren mögliche Höhe zu kennen (nur falls Sie finanzieren möchten)
Für den Fall, dass Sie eine Finanzierung für den Kauf einer Immobilie nutzen möchten, empfehlen wir Ihnen, die Möglichkeit zu nutzen im Voraus zu überprüfen, ob sie eine solche erhalten könnten, also vor der Suche und dem Besuch von Immobilien an der Küste.
Dies ist möglich, indem Sie bei einer Bank einen "Vorabgenehmigungsstatus" beantragen. Dies gibt Ihnen die Sicherheit zu wissen, bis zu welcher Höhe Sie eine Hypothek erhalten können, was dazu führt, dass Sie genau wissen, wieviel Sie maximal als Budget in Ihre Immobilie investieren können und somit auch bis zu welchem Preis Sie die Suche durchführen können.
Wie im Abschnitt über die einmaligen Kaufnebenkosten für den Fall eines Kaufs mit einer Hypothek erläutert, freuen wir uns sehr, Ihnen einen unabhängigen Hypothekenmakler und Finanzberater vorzustellen, der diesen Service seit mehr als 18 Jahren mit einer Vielzahl von Banken im Angebot bietet.
Wir bieten Ihnen daher an, uns zu kontaktieren, um eine solche KOSTENLOSE Vorabgenehmigung zu beantragen, um diese Sicherheit über die Höhe der möglichen Finanzierungsoptionen zu erhalten und damit den maximalen Kaufpreis einer Immobilie für die Suche zu kennen, die wir dann auf der Grundlage eines sicheren Budgets für Sie durchführen können.
Es macht wenig Sinn, stundenlang unsere ganze Datenbank mit vielen tausend Immobilien zu durchsuchen, möglicherweise Videos aufnehmen (wie unter Über uns erklärt) und Sie einreisen zu lassen, um sich Immobilien an der Küste anzuschauen, wenn Sie eine Teilfinanzierung nutzen möchten und noch nicht wissen, ob Sie die Finanzierung hier in Spanien wirklich erhalten würden. Ihre und unsere Zeit wäre verschwendet. Deshalb möchten wir Ihnen sehr empfehlen, die Möglichkeit zu nutzen, sich kostenlos für eine Hypothek qualifizieren zu lassen, bevor Sie mit der Suche beginnen.
Vielen Dank.
2) IMMOBILIENSUCHE mit REAL TIME REALTY - Was machen wir anders?
Seit 1994 war es und ist es immer noch unser oberstes Ziel, die bestmögliche Immobilie zu finden, die Ihren Wünschen, Anforderungen und Bedürfnissen am besten entspricht.
Es ist daher für uns SEHR WICHTIG, dass Sie uns so detailliert wie möglich erklären, was Sie suchen und welche Ihre Anforderungen und Wünsche bezüglich der Immobilie sind.
Wir hören sehr genau zu und fragen sorgfältig nach, wenden dann unser umfassendes Produktwissen und unsere Erfahrung an, um auf der Grundlage Ihrer Informationen Ihr neues Traumhaus zu finden.
Darüber hinaus setzen wir unser spezielles Fachwissen als Experten für städtebaurechtliche Beratung ein, um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie legal ist, keine städtebaulichen Probleme hat, keine zukünftige Neubauten um sie herum geplant oder möglich sind, die Sie stören könnten, usw., wie Sie in unseren Abschnitten über städtebauliche Beratung und Ist Ihre Immobilie legal nachlesen können.
Es ist für uns von größter Wichtigkeit, dass Ihr Immobilienerwerb problemlos verläuft und dass Sie in Ihrem neuen Zuhause für viele, viele Jahre sehr glücklich sein werden.
Wir benötigen Ihre Hilfe, damit wir Ihnen helfen können:
Je mehr Einzelheiten Sie uns darüber mitteilen was Sie brauchen und wonach Sie genau suchen, desto besser werden unsere Suchergebnisse und unser Angebot an geeigneten Immobilien für Sie sein.
Bei unserer Suche schauen wir NICHT nur unter unseren eigenen Angeboten nach und versuchen dann, Sie „zum Kauf zu drücken“. Dies sind NICHT unsere Philosophie und Arbeitsweise. Wir suchen überall, wo es möglich ist, nach der richtigen Immobilie, senden Ihnen dann eine Vorauswahl per E-Mail, arbeiten mit Ihnen an der Verkürzung der Liste auf die interessantesten Objekte, um diese dann mit Ihnen zu besichtigen.
Wir sind Mitglied der größten und etabliertesten Multiple Listing Systeme (MLS) und Datenbanken für Makler an der Costa del Sol, in denen Makler die Informationen über alle ihre verfügbaren Immobilien teilen.
Wir senden uns gegenseitig Rundschreiben über das, was wir suchen, und erhalten täglich E-Mails mit besonders interessanten Objekten. Dies ermöglicht es uns, Ihnen nicht nur unsere eigenen, direkt aufgenommenen Immobilien anzubieten, sondern die Suche nach der richtigen Immobilie auch innerhalb der großen Auswahl von Tausenden von Immobilien durchzuführen, die von etwa 1.500 Kollegen, mit denen wir zusammenarbeiten, aufgenommen wurden.
Es besteht kein Grund zur Sorge, dass Ihr Immobilienkauf teurer wird, weil wir Immobilien anderer Makler nutzen könnten - dies ist nicht der Fall. In Spanien wird die im Voraus festgelegte Maklerprovision vom Verkäufer gezahlt, und wenn wir die richtige Immobilie für Sie in Zusammenarbeit mit einem anderen Kollegen finden, teilen wir diese Provision, die der Verkäufer zahlt, einfach 50/50.
Diese Art der Zusammenarbeit wird die Immobilie nicht um einen Euro teurer machen. Sie erhöht nur unsere Chancen, die bestmögliche Immobilie für Ihre Anforderungen zu finden. Wenn Sie jedoch andere Makler über Informationsanfragen auf deren Webseite, per Telefon oder E-Mail kontaktiert haben, um Informationen über die von ihnen inserierten Immobilien anzufordern, die höchstwahrscheinlich aus der gleichen Datenbank stammen, die wir nutzen, werden diese Sie als "ihren Kunden" betrachten, der bei ihnen als „ihr Kunde registriert“ ist. Wenn Sie mit uns zusammenarbeiten möchten und wir Ihnen dann eine derer direkt aufgenommenen Immobilien zeigen wollten, würden sie uns dies nicht mehr erlauben und versuchen, Sie direkt zu kontaktieren.
Sollten Ihnen unsere Professionalität und Fachwissen gefallen und unsere Dienstleistungen in Anspruch nehmen wollen, zögern Sie bitte nicht, uns die Links zu den Immobilien, die Sie in Immobilienportalen oder auf anderen Webseiten gefunden haben, zu schicken (ohne die Anbieter um Informationen zu bitten). Wir werden sehr gerne prüfen, ob die Immobilie wirklich für Ihre Anforderungen geeignet ist, und in dem Fall dann unsere Kollegen kontaktieren und Besichtigungen für diese Immobilien für Sie arrangieren.
Wir geben Ihnen auch unseren offenen und umfassenden Ratschlag, ob solche Optionen im Internet wirklich das erfüllen, wonach Sie suchen, welche positiven Punkte sie haben und was Ihnen vielleicht nicht so gefallen könnte, da Bilder und Beschreibungen leider oft nicht die ganze Wahrheit sagen. In Bezug auf dieses Problem des Internets, das nicht immer die Realität einer Immobilie darstellt und wie wir damit umgehen, werfen Sie bitte einen Blick auf unsere PowerPoint- Präsentation: Visuelle Eindrücke versus Realität.
Bitte denken Sie daran: Sie können mit uns Immobilien online besichtigen, ohne Ihr Zuhause zu verlassen, um sicherzugehen, dass sie es vielleicht wert sind, reserviert zu werden und/oder dass Sie einen Flug nehmen, um sie zu besichtigen, wie unter Über uns erklärt. Wir können eine solche kommentierte, geführte Video-Tour für die interessanteste Immobilie produzieren oder sie mit Ihnen in ECHTZEIT per Skype Video- und Sprachübertragung besichtigen. Sehen Sie ein Beispiel hierzu unter diesem Link http://bit.ly/1Fo81Dc. Diese zweite Option, in Echtzeit, ermöglicht es Ihnen, mit Frau Katja Range im Objekt zu sprechen und ihr alle Fragen direkt zu stellen, während sie sich "mit Ihnen" in der Immobilie aufhält. Sie können sich bestimmte Bereiche immer wieder ansehen, bis Sie davon überzeugt sind, die Immobilie vollständig gesehen zu haben.
Wir verstehen unsere Arbeit so, dass wir Ihnen mit unserer umfassenden Erfahrung, unserem Produktwissen und Online-Besichtigungen helfen, eine kurze Liste GEEIGNETER Immobilien für Ihre persönlichen Bedürfnisse zu erstellen, bevor Sie sich die Mühe machen, nach Spanien zu kommen, um sich diese Immobilien persönlich anzusehen, sodass wir vermeiden Ihre wertvolle Zeit zu verschwenden.
3) ANGEBOTS- UND RESERVIERUNGSDOKUMENT, RESERVIERUNGS-ANZAHLUNG
Sobald wir Ihre Traumimmobilie gefunden haben, erstellen wir ein Angebotsdokument mit den Bedingungen, unter denen Sie die Immobilie erwerben möchten. Es wird auf jeden Fall angegeben, dass Sie die Immobilie FREI von jeglichen Schulden und Belastungen übernehmen werden.
Zusätzlich zu dem angebotenen Preis, muss dieses Dokument das maximale Datum enthalten, zu dem Sie den privaten Kaufvertrag unterzeichnen und den anfallenden Teilbetrag bezahlen können, (normalerweise 10% innerhalb von 2-3 Wochen), ebenso wie den maximalen Termin für den Abschluss des Immobilienkaufs beim Notar (mit Zahlung des Restbetrages von 90 %, normalerweise innerhalb von 4-6 Wochen, siehe weiter unten).
Dieses Angebots- und Reservierungsdokument wird dem Eigentümer übermittelt, und wenn er das Angebot und die Bedingungen akzeptiert, wird er das Dokument als Beweis für die Reservierung gegenzeichnen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie eine Reservierungsanzahlung leisten (je nach Wert der Immobilie kann diese z.B. 3.000 bis 6.000 € für Apartments oder 15.000 bis 25.000 € für Villen betragen).
4) N.I.E. NUMMER
Für jeglichen Immobilienkauf in Spanien ist es notwendig, dass Ausländer eine N.I.E. Nummer = "Número de Identificación de Extranjeros" beantragen. Es ist eine einfache Identifikationsnummer für Ausländer, die für den Kaufprozess benötigt wird. Sie können keine Kaufurkunde beim Notar unterzeichnen, ohne diese Nummer zu haben.
Eine solche Nummer zu haben, bedeutet keineswegs, dass Sie jetzt ein „Steuerresident“ oder ähnliches in Spanien sind. Die Computer des spanischen Finanzamts benötigen lediglich eine einheitliche Identifikationsnummer für Ausländer, da die Passnummern in allen Ländern unterschiedlich sind und nicht in ihre Computerprogramme passen, wenn es z.B. um die Zahlung der Steuern auf den Immobilienkauf geht.
Unsere Rechtsabteilung kann Ihnen helfen, diese N.I.E.-Nummer bei der örtlichen Dienststelle der Policía Nacional zu erhalten. Am einfachsten ist es, sie zu beantragen, während Sie persönlich hier an der Küste sind, denn die Polizei möchte überprüfen können, dass das Passbild mit Ihnen übereinstimmt. Sie können Ihrem Rechtsanwalt jedoch auch eine Vollmacht ausstellen, um eine solche N.I.E.-Nummer für Sie zu beantragen.
5) ERÖFFNUNG EINES SPANISCHEN BANKKONTOS
Es ist auch wichtig, dass Sie Ihr eigenes spanisches Bankkonto eröffnen, um das Geld für den Kauf von einem Konto auf Ihrem Namen in Ihrem Land auf Ihr eigenes spanisches Bankkonto mit demselben Namen als Kontoinhaber überweisen zu können, um alle Teilzahlungen des Kaufpreises hier in Spanien leisten zu können. Die Übereinstimmung des Namens des Kontoinhabers des sendenden und empfangenden Bankkontos ist später beim Notartermin sehr wichtig. Sie sollten bei jeder Überweisung im Zusammenhang mit dem Kauf auch immer die Adresse der Immobilie angeben, da die Bank dem Notar eine Bescheinigung ausstellen muss, dass Sie das Geld zum Zweck des Kaufs genau dieser Immobilie gesendet haben.
Alternativ zur Eröffnung eines Bankkontos in Spanien, können Sie das Geld auch auf das Kundenkonto Ihres Anwalts überweisen, aber erfahrungsgemäß machen unsere Kunden das für die erste Anzahlung und vielleicht für die 10%-Zahlung, bevorzugen aber, die 90%ige Restzahlung für den Notar-Termin auf ihr eigenes, spanisches Konto zu überweisen. Sie werden das Konto später für die Bezahlung der jährlichen Nebenkosten der Immobilie durch Daueraufträge benötigen, die Ihr Anwalt für dieses Konto einrichten wird.
6) RECHTLICHE ÜBERPRÜFUNG DER IMMOBILIE und PRIVATER KAUFVERTRAG
Im Angebotsdokument werden wir bereits vermerkt haben, dass die nächste Zahlung, nach der Reservierungsanzahlung, zusammen mit der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages erfolgen wird. Zu diesem Zeitpunkt werden beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie normalerweise 10% des Kaufpreises (abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung) an den Verkäufer übergeben. Im Falle des Kaufs von einem Bauträger kann der Betrag zwischen 20 und 35 % (ebenfalls abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung) variieren.
Vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages hat Ihr gesetzlicher Vertreter oder Ihr Anwalt zweifach überprüft, dass alle rechtlichen Dokumente des Grundstücks vorhanden und korrekt sind und dass keine ausstehenden Schulden für die Immobilie existieren. Falls ausstehende Rechnungen oder Schulden existieren, werden diese entweder vor dem Notartermin bezahlt oder von der Restzahlung an den Verkäufer beim Notartermin einbehalten, sodass Ihr Anwalt das einbehaltene Geld zur sofortigen Bezahlung der Schulden verwenden wird.
Sie können entweder anwesend sein, um den privaten Kaufvertrag selbst zu unterzeichnen, oder er kann Ihnen per E-Mail oder Kurierdienst zugeschickt werden, Sie unterzeichnen ihn, schicken ihn an Ihren Anwalt zurück und der Verkäufer unterzeichnet ihn dann in Ihrem Anwaltsbüro und erhält die entsprechende Zahlung.
7) MÖGLICHKEIT, IHREM ANWALT EINE VOLLMACHT ZU ERTEILEN
Während Ihres Aufenthaltes in Spanien können Sie Ihrem Anwalt auch bereits eine Vollmacht vor einem spanischen Notar erteilen (wie oben unter Kapitel 3 bezüglich der N.I.E.-Nummer erwähnt). Sie können unter den erlaubten Fähigkeiten angeben, dass er/sie die gesamte Kaufabwicklung oder nur einen Teil davon erledigen kann, oder auch den gesamten Kaufvorgang für Sie abschließen kann, wenn Sie z.B. selbst nicht zum endgültigen Notartermin erscheinen können.
Der einfachste, schnellste und billigste Weg, eine solche Vollmacht zu erteilen ist, dass Sie während Ihres Besuchs in Spanien zu einem Notar gehen, da es nur 30-40 Minuten dauert sie zu unterzeichnen und nur ca. 90-120 € kostet. Sie benötigen hierzu keinen vorher vereinbarten Termin. Notariatsbüros sind in Spanien sehr flexibel und können eine solche Vollmacht auch im Laufe eines Vormittags für Sie vorbereiten. Wir begleiten Sie und helfen Ihnen gerne bei diesem einfachen Schritt.
Wenn Sie jedoch nicht die Möglichkeit haben, eine solche Vollmacht hier in Spanien zu erteilen, oder wenn ein anderes Familienmitglied z.B. im Ausland eine solche Vollmacht erteilen müsste, können Sie die Vollmacht auch vor einem Notar in Ihrem Heimatland, oder beim spanischen Konsulat, oder bei der spanischen Botschaft unterzeichnen, wenn letztere diese Dienstleistung in Ihrem Heimatland anbieten (in Deutschland ist dies nicht mehr möglich und muss von einem Notar durchgeführt werden).
Es ist wichtig zu wissen, dass das Dokument, das Sie in Ihrem Land unterzeichnen, von einem offiziell vereidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden muss, und dass es außerdem mit der offiziellen "Apostille von Den Haag" versehen werden muss, einem Stempel, der nachweist, dass eine qualifizierte Behörde Ihres Landes diese Vollmacht mit Ihnen unterzeichnet hat.
Bitte bedenken Sie, dass dieser Vorgang 3 - 4 Wochen dauern kann und teuer ist, z.B. aufgrund der Kosten der vereidigten Übersetzung und für den Apostille-Stempel. Daher ist es immer ratsam, über die Erteilung einer solchen Vollmacht möglichst schon während Ihres Aufenthaltes hier in Spanien nachzudenken, da dies viel schneller und billiger ist und mit weniger Papierkram, Zeit und Ärger verbunden ist.
8) NOTARTERMIN
Vor dem für die notarielle Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde ("Escritura de Compraventa") vorgesehen Tag ist, müssen Sie den Restbetrag des Kaufpreises zuzüglich der einmaligen Kaufnebenkosten auf Ihr eigenes neues spanisches Bankkonto überweisen, falls ein solches eröffnet wurde, oder auf das Kundenkonto Ihres Anwalts.
Beim Notar wird alles vorbereitet sein, damit beide Parteien die öffentliche Kaufurkunde unterzeichnen können, und gleichzeitig wird der Restbetrag des Kaufpreises dem Verkäufer übergeben, der Ihnen die Schlüssel der Immobilie übergibt. Alles wird gleichzeitig stattfinden. Das ist vermutlich anders, als wie Sie es eventuell von solchen Notarterminen in Ihrem Land kennen. Sie können direkt vom Notar zu Ihrer neuen Immobilie fahren und sie sofort genießen.
Der Notar wird das Grundbuchamt unverzüglich darüber informieren, dass diese Immobilie an Sie verkauft worden ist. Das Grundbuchamt trägt einen Vermerk über den Verkauf in seine Bücher ein, sodass auf diese Weise vermieden wird, dass die Immobilie zweimal verkauft werden könnte.
In den letzten Jahren haben sich die spanischen Verbraucherschutzgesetze extrem verbessert und bieten dem Käufer höchste Sicherheit. Wenn Sie Fragen zu diesem Vorgang haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
9) ZAHLUNG DER STEUERN, EINTRAGUNG DER KAUFURKUNDE, UMSCHREIBUNG VON DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGEN
Nach Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde beim Notar und während Sie bereits Ihr neues Zuhause unter der Sonne genießen, werden die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchamtsgebühren von Ihrem Anwalt in Ihrem Namen bezahlt, und die Eigentumsurkunde wird im Grundbuchamt eingetragen. Ungefähr 4 bis 6 Wochen später können Sie die Originalkaufurkunde von Ihrem Rechtsanwalt erhalten, die vollständig im entsprechenden Grundbuchamt registriert ist.
In der Zwischenzeit wird Ihr Anwalt Ihre Daten an das Rathaus weitergeleitet haben, um die Rechnungen für die Grundsteuer (IBI) und die Müllabfuhrgebühr (Basura) auf Ihren Namen zu ändern, und Einzugsermächtigungen werden von Ihrem Anwalt für Ihr persönliches spanisches Bankkonto organisiert, ebenso für die Zahlung der Gemeinschaftsgebühren.
Derselbe Namenswechsel der Verträge und neue Einzugsermächtigungen werden für die Wasser-, Strom- und Telefonverträge durchgeführt, sodass alle Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Immobilie auf Ihrem Namen stehen werden. Wo Zahlungen per Einzugsermächtigung erfolgen können, wird dafür Ihr neues spanisches Bankkonto verwendet. Sie werden in der Lage sein, Ihr Bankkonto vom Ausland aus zu kontrollieren, zum Beispiel durch Internet-Banking.
Bitte beachten Sie, dass die einzigen Steuerzahlungen der jährlichen Nebenkosten die Einkommensteuer und die Vermögenssteuer für Nicht-Residenten (Renta und Patrimonio) sind. Für diese Steuern müssen sie eine Steuererklärung vorlegen. Es gibt keine Möglichkeit, eine Einzugsermächtigung hierfür zu erteilen. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Hilfe bei der Zahlung und Vorlage dieser Steuererklärungen benötigen.
Falls Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind und diese Steuer in einigen der letzten 5 Jahre oder in den gesamten, letzten 5 Jahren nicht bezahlt haben, zögern Sie bitte nicht, uns ebenfalls zu kontaktieren. Wir können Ihnen die Konsequenzen erklären und Ihnen bei der Durchführung ausstehender Erklärungen behilflich sein, wenn Sie dies wünschen.
