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Proceso de compra de una propiedad en España

Comprar una propiedad en España y el proceso de compra de una propiedad en España conlleva los siguientes pasos, que nos gustaría explicarle con más detalle más adelante en los capítulos correspondientes:

 

1)  Preaprobación para conocer su posible nivel de financiación / hipoteca (solo en caso de querer financiar)

2)  Búsqueda de propiedades con Real Time Realty – ¿Qué hacemos diferente?

3)  Formulario de oferta y reserva, pago del depósito

4) Número N.I.E.

5)  Abrir una cuenta bancaria en España

6)  Verificación diligente de la propiedad y contrato privado de compraventa

7)  Posibilidad de otorgarle a su abogado un poder notarial

8)  Cita notarial

9)  Pago de impuestos, registro de la escritura de compraventa, cambio de titularidad de contratos de servicio 

En esta sección, nos gustaría darle una breve descripción de las diferentes fases de la compra de una propiedad en España. No obstante, estaremos encantados de atenderle respecto a cualquier pregunta que pudiera tener. Por favor, no dude en contactarnos.

 

1) PREAPROBACIÓN GRATUITA, PARA SABER CUÁNTA HIPOTECA PODRÍA OBTENER (solo en caso de querer financiar)

En caso de que desee utilizar financiación para comprar una propiedad, quisiéramos recomendarle que compruebe la posibilidad de recibirla por adelantado, es decir, antes de buscar y venir a visitar propiedades en la costa.

 

Esto es posible solicitando una «aprobación previa» de un banco. Esto le dará la seguridad de hasta qué cantidad podría obtener una hipoteca, lo cual significa que sabrá exactamente qué presupuesto máximo podrá invertir en su propiedad y, en consecuencia, hasta qué precio puede realizar su búsqueda.

 

Tal como explicamos en la sección sobre Gastos Iniciales de la Compra para el caso de comprar con una hipoteca, con mucho gusto le introduciríamos a una asesora de hipotecas y financiación independiente, que ofrece dicho servicio desde hace más de 18 años, con una amplia gama de bancos.

 

Por ello le invitamos a contactarnos para solicitar dicha preaprobación gratuita, para obtener la seguridad sobre el nivel de posibles opciones de financiación y por ello sobre el precio máximo para una búsqueda de propiedad que entonces nosotros podremos llevar a cabo basada en un presupuesto más asegurado.

 

No tiene mucho sentido buscar en nuestra base de datos entre miles de propiedades durante horas, posiblemente grabar videos (como lo explicamos en Sobre Nosotros) y hacerle viajar para ver propiedades inmobiliarias aquí en la costa, cuando dependemos de financiación para parte del precio y aún no sabemos si realmente podría obtenerla aquí en España. Su tiempo y el nuestro serían desperdiciados. Por ello, le recomendamos encarecidamente que aproveche esta posibilidad de obtener una «aprobación previa» gratis, antes de comenzar su proceso de búsqueda.

 

Gracias.

 

2) BÚSQUEDA DE PROPIEDADES CON REAL TIME REALTY – ¿Qué hacemos diferente?

Desde 1994 nuestro objetivo más importante siempre ha sido encontrar la mejor propiedad posible que mejor se adapte a sus necesidades, deseos y sueños.

Por ello, es de suma importancia para nosotros que nos explique con tanto detalle cómo le sea posible lo que está buscando y cuáles son sus requisitos y deseos con respecto a la propiedad.

 

Escuchamos y preguntamos con sumo cuidado, y después utilizamos nuestro extenso conocimiento de productos y nuestra experiencia para encontrar la nueva casa de sus sueños en base a su información.

 

Adicionalmente aplicaremos nuestros conocimientos como Expertos en Urbanismo para asegurar que su propiedad sea legal, no tenga problemas urbanísticos, construcción futura alrededor que le podría molestar, etc., tal como puede leer en nuestra sección sobre Asesoramiento Urbanístico y Es Su Propiedad Legal.

 

Es de suma importancia para nosotros que su compra se produzca sin altercados y que sea muy feliz en su nueva casa durante muchísimos años.

 

Necesitamos su ayuda para que nos ayude a nosotros:

Cuantos más detalles nos comunique sobre lo que necesita y busca exactamente, mejores serán nuestros resultados de búsqueda y oferta de propiedades que encajen.

 

En nuestra búsqueda, NO solo miramos nuestras propias captaciones y luego “le empujamos a que compre”. Esta NO es nuestra filosofía, ni nuestra forma de trabajar. Buscamos la propiedad adecuada en cualquier lugar posible, le enviamos preselecciones por correo electrónico y trabajamos con usted para reducir la lista de las propiedades a las más interesantes para visitas.

 

Somos miembros de los sistemas y bases de datos de captación múltiple (MLS) más grandes y más establecidos para agentes en la Costa del Sol, donde los agentes compartimos la información sobre todas nuestras propiedades disponibles.

 

También enviamos regularmente correos electrónicos circulares sobre lo que estamos buscando y cada día recibimos correos electrónicos con ofertas particularmente interesantes. Esto nos permite ofrecerle no sólo nuestras propias captaciones, sino también buscar la propiedad adecuada dentro del amplio espectro de miles de propiedades captadas por aproximadamente 1.500 compañeros con los que colaboramos.

 

No tiene que preocuparse de que su compra sea más cara porque utilicemos ofertas de otros agentes: ese no es el caso. En España la comisión del agente, previamente acordada, es pagada por el vendedor y si encontramos la propiedad adecuada, en colaboración con otro compañero, simplemente se comparte esta comisión al 50/50.

 

Este tipo de cooperación no encarecerá la propiedad en ningún euro. Simplemente aumenta nuestras posibilidades de encontrar la propiedad más adecuada para sus requerimientos. Sin embargo, si usted ha estado en contacto con otros agentes a través de su página web, por teléfono o correo electrónico solicitando información directa acerca de propiedades que anuncian, y que lo más probable sean de la misma base de datos que nosotros usamos, le considerarán como «su cliente» que ha sido «registrado» con ellos como “su cliente”. Si quisiera ser atendido por nosotros y le quisiéramos entonces enseñar una propiedad directamente captada por ellos, no nos permitirían enseñársela, e intentarían contactarle directamente.

 

Por consiguiente, si le gusta nuestra forma profesional y pericia, y si desea aprovechar nuestros servicios, por favor, no duden en enviarnos los enlaces a propiedades que podría haber encontrado en portales inmobiliarios u otros sitios web (no solicitando información en ellos) y estaremos encantados de comprobar si la propiedad verdaderamente encaja en su perfil de búsqueda, y solo entonces contactaríamos con nuestros compañeros y organizaríamos las visitas de esas propiedades.

 

También le informamos abiertamente si tales opciones en Internet realmente son lo que está buscando, cuáles son sus puntos positivos y qué es lo que tal vez no le gustaría tanto, porque las fotos y descripciones a menudo no expresan toda la verdad. Con respecto a este problema de Internet, que no siempre demuestra la realidad de una propiedad y cómo lo manejamos, eche un vistazo a nuestra presentación de PowerPoint: Impresiones visuales versus realidad.

 

Recuerde: puede visitar propiedades online con nosotros, sin salir de su casa y así asegurarse de que sean tal vez tan interesantes para reservarlas y/o tomar un vuelo para visitarlas, tal como explicamos bajo Sobre Nosotros. Podremos producir un video tour guiado y comentado para la propiedad más interesante, o visitarla con usted en tiempo real, a través de transmisión de video y voz por Skype: vea un ejemplo a través de este enlace http://bit.ly/1Fo81Dc. Esta segunda opción le permite hablar con la Sra. Katja Range en el lugar y dirigirle todas sus preguntas mientras visita la propiedad «con usted» y así volver a ver ciertas zonas de la propiedad una y otra vez hasta que esté satisfecho de haber visto completamente todo.

 

Entendemos que nuestro trabajo es ayudarle a usted con nuestra gran experiencia, conocimiento de productos y visitas en tiempo real, para llegar a conseguir una lista abreviada de propiedades QUE ENCAJEN en sus requerimientos personales, antes de que hagan el esfuerzo de venir a España para ver estas propiedades personalmente, evitando así malgastar su preciado tiempo.

 

3) DOCUMENTO DE OFERTA Y RESERVA, PAGO DEL DEPÓSITO DE RESERVA

Una vez que hayamos encontrado la propiedad de sus sueños, prepararemos un documento de oferta que especifique las condiciones y acuerdos bajo los cuales desea comprar la propiedad. Se establece en cualquier caso que usted adquirirá la propiedad LIBRE de deudas, cargas y gravámenes.

 

Además del precio ofrecido, este documento debe incluir la fecha máxima en la que será capaz de firmar el contrato privado de compraventa y pagar el importe correspondiente (generalmente 10% en 2-3 semanas) y también la fecha máxima para completar la compra de la propiedad ante notario (con el pago del saldo del 90%, generalmente en 4-6 semanas, véase más abajo).

 

Esta oferta y el documento de reserva se entregarán al propietario y, si acepta la oferta y las condiciones, lo firmará como comprobante de reserva. En este punto, debe realizar el pago de reserva (dependiendo del valor de la propiedad, puede ser, por ejemplo, 3.000 a 6.000 € para apartamentos o 10.000 a 25.000 € para villas).

 

4) NÚMERO N.I.E.

Para una compra de bienes inmuebles en España, es necesario que los extranjeros soliciten el N.I.E. = «Número de Identificación de Extranjeros». Es simplemente un número de identificación para los extranjeros que es necesario durante el proceso de compra. No puede firmar una escritura de propiedad en la notaría sin tener este número.

 

Tener ese número no significa que ahora sea contribuyente fiscal en España o algo similar. Los ordenadores de Hacienda española necesitan un número de identificación de cierto formato para extranjeros, ya que los números de pasaporte son diferentes en todos los países y no se ajustan a sus programas informáticos, por ejemplo, cuando se trata de pagar los impuestos sobre la compra de bienes inmuebles.

 

Nuestro departamento jurídico puede ayudarle a obtener el N.I.E. en la Comisaría de la Policía Nacional. La forma más fácil es solicitarlo mientras se encuentre personalmente aquí en la costa, porque la policía quiere verificar si la foto del pasaporte coincide con usted. Sin embargo, también puede dejar un poder a su abogado y él se ocupará de obtener el N.I.E. para usted.

 

5) ABRIR UNA CUENTA BANCARIA ESPAÑOLA

También es importante que abra su propia cuenta bancaria en España para poder transferir fondos desde su cuenta a su nombre en su país a su propia cuenta bancaria en España con el mismo titular, con el fin de pagar las diferentes partes del precio aquí en España. La concordancia del nombre del titular de la cuenta bancaria emisora y receptora es muy importante más adelante en la cita del notario. También debe incluir siempre la dirección de la propiedad en cada transferencia que realiza en relación con su compra, debido a que el banco tendrá que expedir un certificado para la notaría que confirma que ha mandado el dinero con el fin de comprar esta propiedad exactamente.

 

Como alternativa a abrir ya una cuenta bancaria en España, también puede transferir el dinero a la cuenta de clientes de su abogado, pero la experiencia ha demostrado que nuestros clientes lo hacen para el primer depósito y para el pago del 10%, sin embargo, a menudo prefieren transferir el saldo final del 90% para la cita ante notario a su propia cuenta nueva en España. Necesitará la cuenta más tarde de cualquier forma para pagar los gastos anuales de la propiedad, mediante domiciliaciones bancarias, que su abogado establecerá para esta cuenta.

 

6) VERIFICACIÓN DILIGENTE DE LA PROPIEDAD y CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA

En el documento de oferta ya habremos incluido que el siguiente pago, después del pago del depósito, tendrá lugar junto con la firma del contrato privado de compraventa. En este punto, en caso de que usted compre una propiedad de reventa, normalmente se entregará al vendedor el 10% del precio de compra (menos el depósito ya pagado). En caso de comprar a un promotor, la cantidad puede variar entre el 20 y el 35 % (también menos el depósito ya pagado).

 

Antes de la firma del contrato privado de compraventa, su representante legal o abogado habrá comprobado reiteradas veces que todos los documentos legales de la propiedad existen y están en regla, y que no hay deudas pendientes sobre la propiedad. En el caso de que hubiera facturas o deudas pendientes, éstas serán pagadas y canceladas antes de la cita con el notario, o serán retenidas del pago restante al vendedor en la cita con el notario, de tal manera que su abogado utilizará el dinero retenido para pagar las deudas inmediatamente.

 

Puede estar usted presente para firmar el contrato privado de compraventa o bien se le puede enviar por correo electrónico o por servicio de mensajería, usted lo firma, y lo envía devuelta a su abogado y luego el vendedor lo firma en la oficina de su abogado y recibe el pago correspondiente.

 

7) POSIBILIDAD DE OTORGAR A SU ABOGADO UN PODER NOTARIAL

Durante su estancia en España también puede otorgarle un poder legal a su abogado ante un notario español (como se mencionó anteriormente en el capítulo 3 en relación al número N.I.E.). Puede incluir en las facultades que él/ella puede llevar a cabo todo el papeleo, o sólo parte de él, o también terminar el proceso de compra por usted, incluso en el caso de que usted mismo no pudiera estar presente en la cita con el Notario.

 

La forma más fácil, rápida y económica de otorgar dicho poder es acudir a un notario durante su visita a España, ya que solo se tarda entre 30 y 40 minutos en firmarlo, cuesta entre 90-120 € y no necesita una cita previa. Las notarías son muy flexibles en España y pueden preparar dicho poder notarial en el transcurso de una mañana. Estaremos encantados de acompañarle y ayudarle en este sencillo paso.

 

Sin embargo, si no tiene la posibilidad de expedir dicho poder aquí en España, o necesita que otro familiar expida un poder desde el extranjero, por ejemplo, también podría firmarlo ante un Notario de su país, o en el Consulado o Embajada de España, si ofrecen este servicio en su país de origen (en Alemania esto ya no es posible y tiene que ser realizado por un Notario).

 

Es importante saber que el documento que usted firme en su país debe ser traducido al español por un traductor oficialmente autorizado, y también debe ser sellado con la «Apostilla de La Haya», un sello que prueba que una autoridad calificada de su país ha firmado este poder con usted.

 

Por favor, tenga en cuenta que este procedimiento puede tardar 3-4 semanas y costará más, debido a los gastos de la traducción jurada y del sello de la Apostilla, por ejemplo. Por ello, siempre es aconsejable pensar en emitir dicho poder durante su estancia aquí en España, si es posible, porque es mucho más rápido, más barato e implica menos papeleo, tiempo y molestias.

 

8) CITA NOTARIAL

Antes del día previsto para la firma de la Escritura de Compraventa en la Notaría, deberá transferir el saldo del precio de compra, más los gastos iniciales de compra, a su nueva cuenta bancaria española, en caso de que haya sido abierta, o a la cuenta de clientes de su abogado.

 

En la Notaría todo estará preparado para que ambas partes firmen la escritura pública de la compra de la propiedad y, al mismo tiempo, el saldo del precio de compra se entregará al vendedor y él/ ella le entregará a usted las llaves de la propiedad. Todo se hace al mismo tiempo. Esto es diferente a cómo puede conocer usted las citas notariales de su país. Podrá ir directamente de la Notaría a su nueva propiedad y disfrutarla de inmediato.

 

El Notario informará inmediatamente al Registro de la Propiedad de que esa propiedad acaba de ser vendida a usted. El Registro de la Propiedad tomará nota en sus libros de esa venta y así se evitará que la propiedad pueda ser vendida dos veces.

 

En los últimos años, las leyes españolas de protección al consumidor han mejorado drásticamente y ofrecen al comprador la máxima seguridad. Si tiene alguna pregunta sobre este procedimiento, por favor no dude en contactarnos.

 

9) PAGO DE IMPUESTOS, REGISTRO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, CAMBIO DE TITULARIDAD DE CONTRATOS DE SERVICIOS

Después de haber firmado la escritura pública de compraventa en la Notaría, y mientras usted ya disfruta de su nuevo hogar bajo el sol, los honorarios del notario, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y los honorarios del registro de la propiedad serán pagados por su abogado en su nombre y la escritura se registrará en el Registro de la Propiedad. Aproximadamente 4 a 6 semanas más tarde podrá recibir la escritura original de su abogado, totalmente registrada en el Registro de la Propiedad correspondiente.

 

Mientras tanto, su abogado habrá dado sus datos al Ayuntamiento para cambiar los recibos del impuesto local (IBI) y la tasa de recogida de basura a su nombre y gestionará las domiciliaciones bancarias, con el fin de que sean cargados en su cuenta bancaria española, incluyendo también el pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios.

 

Igualmente, el cambio de titularidad y domiciliaciones bancarias se llevarán a cabo para los contratos de agua, electricidad y teléfono, de modo que todos los servicios relacionados con la propiedad estarán a su nombre y su nueva cuenta bancaria española se utilizará para todos aquellos pagos que se puedan domiciliar. Podrá controlar su cuenta bancaria desde el extranjero, por ejemplo, a través de la banca por Internet.

 

Tenga en cuenta que los únicos impuestos de los gastos anuales que no puede pagar por domiciliación bancaria son el Impuesto sobre la Renta de No-Residentes y sobre el Patrimonio. Estas son declaraciones de impuestos que usted mismo debe presentar. No hay forma de establecer una domiciliación bancaria. Por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros si necesita ayuda con respecto al pago y las presentaciones de estas declaraciones de impuestos.

 

En caso de que usted ya sea un propietario y no haya pagado este impuesto en algunos o ninguno de los últimos 5 años, por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros también. Podemos explicarle las consecuencias y ayudarle a realizar las declaraciones pendientes, si así lo desea.