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¿Es su propiedad legal?

En Real Time Realty no solo se trata de mostrar propiedades en «tiempo real» a través de nuestros tours de vídeos comentados de propiedades in situ o preparados con anterioridad;

 

Se trata de mostrar la REALIDAD en todos los aspectos, también en la parte legal y urbanística.

 

Desde 1994, nuestro principal objetivo no es solo encontrar la propiedad más adecuada que mejor se adapte a los criterios de búsqueda específicos de nuestros clientes, sino también que sea legal y que la compren libre de problemas. Por ello, nos gustaría explicar algunos asuntos relacionados con la compra de propiedades, documentos y cuestiones que afectan la legalidad de las mismas y de las cuales nos ocupamos para nuestros clientes.

 

Nosotros y nuestro Departamento Jurídico estamos también siempre a su disposición para cualquier pregunta o solicitud adicional con el fin de verificar el estado legal de cualquier propiedad o para legalizar su situación, de ser necesario.

 

En esta página tratamos los siguientes temas:

 

  • Licencia de Primera Ocupación
  • Certificado de No Infracción Urbanística
  • Certificado de Antigüedad
  • Declaración de Obra Nueva
  • Caso especial Marbella

 

 

Licencia de Primera Ocupación

 

Esta es una licencia otorgada por el Ayuntamiento después de la finalización de cualquier edificio. Puede conocer este proceso de su propio país, si vive en el extranjero. Una vez terminada una propiedad, un inspector del Ayuntamiento visita el nuevo edificio para verificar los siguientes puntos que son necesarios para obtener esta licencia:

 

  1. Que la propiedad haya sido construida de acuerdo con el proyecto y la licencia de obra otorgada.
  2. Que haya sido construida de manera segura para poder vivir en ella.
  3. Que cualquier trabajo de infraestructura solicitado para la propiedad, en o alrededor de ella, en su urbanización, se haya llevado a cabo correctamente.

 

Básicamente, el hecho de tener concedida esta licencia, por la cual hay que pagar una tasa al Ayuntamiento, significa para usted que el edificio es «legal ante el Ayuntamiento».

 

Aunque esta licencia fue establecida en la ley española en 1957 (primero llamada «Cédula de Habitabilidad», más tarde cambiada a «Licencia de Primera Ocupación LPO») todavía muchas propiedades incluso construidas relativamente nuevas, especialmente de los años 80 y 90, no tienen esta licencia. Los abogados en esa época simplemente pensaron que «no era necesario» solicitarla. No se puede imaginar cuántas veces seguimos escuchando esta respuesta, incluso por parte de los abogados, cuando solicitamos la Licencia de Primera Ocupación de la propiedad de sus clientes, donde ellos realizaron la comprobación legal y la tramitación de la compra en el pasado.

 

Desafortunadamente, es un hecho que el boom hizo posible la venta de muchas propiedades sin tener esta licencia (y todavía lo es), sin embargo, últimamente los clientes están cada vez más informados a través de Internet, y más abogados también han comenzado a ser más firmes y la piden, cuando se ocupan de los trámites de la compra de una propiedad.

 

Esto se debe a varios problemas que puede experimentar si la propiedad que desea comprar no tiene la Licencia de Primera Ocupación.

 

  • La reventa es más difícil: Puede ser un problema al volver a vender, si un cliente comprador la solicita y usted no la tiene, ya que puede romper la venta.

 

  • No puede alquilar legalmente por períodos cortos: Si desea alquilar una propiedad por períodos cortos (períodos de tiempo inferiores a 2 meses), la ley le obliga a registrar la propiedad para este fin en el Ministerio de Turismo de Andalucía. Para poder hacerlo necesita tener la Licencia de Primera Ocupación. Por ello, es un documento MUY importante. Si no lo tuviera, no podría alquilar la propiedad por períodos cortos de manera legal.

 

  • Menos o ninguna financiación de los bancos: Puede ser un problema si usted o el comprador desean financiar la propiedad, ya que los bancos le pedirán de inmediato esta licencia como parte de la documentación que requieren para proporcionarle una financiación. Si no existe, el valor de una valoración bancaria normalmente se reduce. Por lo tanto, el importe de la hipoteca concedida sería menor.   Si la legalidad de la propiedad no puede ser explicada o probada de otra manera, el no tener la Licencia de Primera Ocupación puede incluso llevar a no obtener financiación. Esto significaría que el rango de posibles compradores de su propiedad se reduciría solo a compradores con el dinero en efectivo o a compradores con más capital propio y que acepten esta situación de la propiedad.

 

  • Contratos de servicio: Otro problema, ya existente, es que las compañías de agua y electricidad comienzan a generar problemas y pueden no otorgarle contratos para sus servicios, si no puede presentar este documento.

 

Las razones para no obtener una Licencia de Primera Ocupación, en el caso de una villa, por ejemplo, pueden deberse a razones como que se construyó de manera diferente, la mayoría de las veces más grande que el proyecto original, o demasiado cerca de las lindes de la parcela. No obstante, ¡no debe olvidarse de la verificación de la infraestructura arriba mencionada! Es importante que la urbanización, o al menos la parcela en la cual se encuentra la propiedad, tenga toda su infraestructura y se haya realizado correctamente. La parcela también debe haber sido calificada para ese tipo de construcción.

 

Si dicha licencia todavía no existe, aún se puede solicitar. Las posibilidades de obtenerla dependen de si cumple con los tres puntos arriba indicados. En caso de que no fuera así, debe verificar si esto se puede enmendar con algunas acciones que deba tomar y de las que le informará el Ayuntamiento, para que después de realizar cualquier modificación u obras adicionales de construcción o infraestructura pueda obtener esta licencia. Sin embargo, lleva tiempo, papeleo y gastos, además de quizás algunos costos adicionales de construcción.

Según nuestra experiencia, las normas para obtener esta licencia, con el tiempo se han vuelto cada vez más detalladas y difíciles, por lo cual le recomendamos que trate de obtenerla lo antes posible y definitivamente antes de intentar vender una propiedad, ya que el no tenerla dificultará su venta hoy día.

 

Sin embargo, hay situaciones en las que simplemente es demasiado tarde, (o imposible, como en el caso de terrenos rústicos, no urbanizables), o debido a nuevas normas, situación física y realidades de la propiedad, ya no se puede cumplir con los requisitos del Ayuntamiento.

 

En tales casos, y para demostrar que su propiedad sea al menos «lo más legal posible» para una posible venta, existe la siguiente posibilidad:

 

Certificado de No Infracción Urbanística

 

Este es un certificado que solicitamos muy a menudo, incluso cuando una propiedad tiene una Licencia de Primera Ocupación, pero tal vez sea un documento con fecha ya más antigua, o se haya llevado a cabo modificaciones de las propiedades, después de haber obtenido esta licencia y queremos saber si todavía está libre de problemas legales.

 

¿Por qué lo solicitamos? ¿De qué trata este certificado?

Es un documento que establece si existen problemas legales o incluso casos judiciales o de penalización en contra de esa propiedad por parte del Ayuntamiento. Por ello, tener este certificado le protege legalmente incluso más que tener solo la Licencia de Ocupación Primera descrita anteriormente.

Imagine que una propiedad obtuvo su Licencia de Primera Ocupación cuando se construyó en los años 90, pero luego el propietario la extendió a más m2 de los que el Plan General permite construir y tal vez incluso la haya acercado más a los linderos de lo permitido. Estas cosas han sucedido y siguen sucediendo hoy en día.

 

En caso de que el propietario no tenga una Licencia de Primera Ocupación y quiera solicitarla ahora, lo más probable es que no la obtenga para esta propiedad modificada, porque ya no cumple con la licencia de construcción original y las normas constructivas (a menos que llegue a un acuerdo con el Ayuntamiento y elimine, por ejemplo, las partes construidas de más).

 

Si el Ayuntamiento no ha iniciado o no está en curso una acción legal contra lo que se ha llevado a cabo incorrectamente, puede obtener el «Certificado de No Infracción Urbanística», lo que significa, que el Ayuntamiento ya no puede realizar acciones en su contra, si se ha superado el plazo de prescripción.

 

Es importante saber que las infracciones de ese tipo solo prescriben después de 6 años. Esto significa que usted solo está a salvo, si el Ayuntamiento no ha iniciado ninguna acción legal y han pasado un mínimo de 6 años después de que los trabajos de construcción/extensión hayan finalizado. Entonces el Ayuntamiento ya no puede hacer nada en su contra y la propiedad (o las partes agregadas), no serían demolidas, ni tampoco podrían exigirle ya el pago de una multa.

 

Tenga en cuenta que es importante que pueda probar con imágenes aéreas oficiales y a través de otros medios que el arquitecto tendrá que certificar, que los m2 adicionales de la propiedad REALMENTE hayan existido hace más de 6 años. Deben aparecer en tales medios. No es suficiente «decir» que se han construido hace 6 años.

 

Además, se prevé aumentar este plazo de prescripción a 8 años en una actualización de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que se está preparando actualmente.

 

Como se dijo anteriormente: las normas son cada vez más difíciles de cumplir. Por ello, le recomendamos encarecidamente que cuanto antes tome medidas, mejor. Nuestro departamento legal se complace en ayudarle en este asunto. No dude en CONTACTARNOS para cualquier duda o información que pueda necesitar al respecto.

 

En caso de que hayan transcurrido menos de 6 (8) años, todavía existe la posibilidad de que el Ayuntamiento se entere y tal vez solo imponga una multa a la propiedad, o solicite que se eliminen las partes adicionales del edificio y se restablezca el estado original del mismo.

 

Si una propiedad, o partes nuevas de la misma, realmente ya existieran o no hace más de 6 (8) años, puede demostrarse mediante un «Certificado de Antigüedad», que debe emitir un arquitecto, en el cual tiene que probar de forma muy clara con fotografías aéreas y el certificado catastral, que la propiedad ya existía exactamente como está ahora por más de 6 años (8 años cuando entre en vigor la nueva ley).

 

Si se puede demostrar que hayan transcurrido más de 6 (8) años, los m2 adicionales pueden declararse e incluirse en el Registro de la Propiedad a través de una escritura notarial denominada «Declaración de Obra Nueva».

 

Nosotros, y nuestro Departamento Legal, estaremos encantados de ayudarle con la gestión de dicha Declaración de Obra Nueva y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, o con la obtención del Certificado de No Infracción Urbanística, o con la solicitud de su Licencia de Primera Ocupación, en caso de que todavía no la tenga.

 

Cuanto mejor sea la situación legal de su propiedad, más posibilidades y menos problemas tendrá, si en el futuro desea venderla. A medida que las leyes, normas y reglamentos se vuelven cada vez más difíciles, año tras año, recomendamos encarecidamente que tome medidas respecto a estos temas lo antes posible.

Por favor, no dude en contactar con nosotros.

 

 

Caso especial de Marbella

 

Cuando nos fijamos en las propiedades en la zona de Marbella, especialmente apartamentos o casas adosadas, pero también construcciones de villas o chalets, tenemos que tener en cuenta que hay 16.500 propiedades que han sido declaradas “no-legales” / “a-legales” en 2015.

 

Como puede haber escuchado en los últimos años, en Marbella se construyeron muchas propiedades en parcelas que no estaban calificadas para ese uso, principalmente aumentando la densidad de la construcción y la ocupación de las parcelas, habiendo construido a menudo apartamentos o casas adosadas, donde antes solo se preveían villas independientes de baja densidad.

 

Esto se debió a que el difunto alcalde Jesús Gil y Gil permitió la emisión de licencias de obra para construcciones que NO estaban previstas en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de 1986, el cual es el ÚNICO PGOU LEGAL aceptado por la Junta de Andalucía. «Modificaciones puntuales» fueron llevadas a cabo por el Ayuntamiento en los años en los que fue alcalde, para «permitir» ese cambio total de uso, incremento de edificabilidad y ocupación máxima, del número máximo de plantas, etc. Los cambios del tipo de propiedades que podría construirse en parcelas, incluso llegaron hasta tal punto que se construyeron propiedades en parcelas públicas, por ejemplo, en zonas verdes o parcelas previstas para edificios de infraestructura pública (educación, deportes y uso social).

 

Por ello, en el año 2010 se aprobó un nuevo Plan General para Marbella, con el fin de detener estas actuaciones y tratar de encontrar una solución para devolver parcelas públicas que faltaban al Ayuntamiento. Para las aproximadamente 16.500 propiedades indicadas (principalmente promociones de apartamentos o casas adosadas), se había previsto que pudieran «COMPENSAR» al Ayuntamiento por haber construido más m2 o un tipo de vivienda diferente a lo permitido. El procedimiento hubiera sido comprar parcelas en su zona y cederlas de forma gratuita al Ayuntamiento, para así tener de nuevo más parcelas dotacionales (zona verde, equipamiento deportivo, servicios sociales). De esta forma las comunidades de propiedades afectadas podrían haber «normalizado» su situación y además obtener una Licencia de Primera Ocupación que casi ninguno de ellos tiene. En realidad, era un nuevo Plan General que intentaba legalizar la situación que esas licencias de obra ilegalmente concedidas habían creado para los ahora propietarios privados. Quería de alguna manera encontrar una solución a lo que había sucedido en el pasado y lograr que Marbella tuviera las parcelas de equipamiento público que faltaban, que los promotores de tales urbanizaciones deberían haber otorgado por Ley desde el principio, pero no se vieron obligados a hacerlo.

 

Así pues, en realidad esos promotores deberían haber realizado los pagos de compensación, pero a menudo ya habían desaparecido o se habían declarado en bancarrota, por lo que al final, el pago de la compensación podría haberse reclamado a cada uno de los propietarios. De hecho, la afección de cada una de esas propiedades ya estaba registrada como carga en las notas simples, a pesar de la entonces nueva alcaldesa haber comunicado que «no se perseguirían a los nuevos propietarios privados».

 

Sin embargo, este Plan General (PGOU) de 2010 fue impugnado en los tribunales y el Tribunal Supremo lo declaró nulo en 2015. No solo tenía varios errores administrativos en sus documentos, sino que también se consideró injusto dejar que los propietarios privados pagaran ahora por lo que el Ayuntamiento había permitido que se construyera en exceso, al conceder licencias de obra que iban en contra de lo estipulado en el único Plan General legal de 1986.

 

Otra razón para que el tribunal lo revocara fue que el Plan «no planeaba el desarrollo futuro» de Marbella, un objetivo que debe tener un Plan General, sino que más bien intentaba «arreglar las ilegalidades del pasado» y legalizar de alguna manera las propiedades construidas en exceso.

 

Por ello, el Plan General aprobado en 2010 fue declarado nulo y sin efecto en 2015 y actualmente el único Plan General legal es el PGOU 1986, lo que significa que el plan urbanístico y las nuevas licencias ahora tienen que obedecer a PLANES Y NORMAS MUY ANTIGUAS de hace unos 34 años, hasta que se apruebe un nuevo Plan General legal.

 

Al momento de diseñar esta página web, un grupo de especialistas legales había estado trabajando para tratar de encontrar una solución sobre cómo elaborar un nuevo Plan General sobre una base legal que pudiera incluir o no las 16.500 propiedades existentes arriba mencionadas, pero que no fuera revocado nuevamente por los Tribunales, debido a que tal vez nuevamente no cumpla con alguna de las normas y leyes existentes para la elaboración de los nuevos Planes Generales de una ciudad.

 

Este grupo de especialistas legales ha llegado a una conclusión y un informe final. El Ayuntamiento de Marbella ha decidido que sus propios arquitectos elaboren el nuevo PGOU con ayuda externa puntual.

 

Normalmente se tarda aproximadamente 5 años hasta que un nuevo Plan General pasa por todo su proceso de redacción, 3 pasos de aprobaciones y dos plazos durante los cuales tiene que ser presentado al público para alegaciones, y durante los cuales se pueden presentar recursos contra el mismo, si se cree necesario.

 

No obstante, en la primavera de 2020 el Ayuntamiento de Marbella informó que podría tener el nuevo plan aprobado en el transcurso del año 2022.

 

Por favor, manténganse en contacto, ya que les mantendremos informados sobre las fases y noticias relativas a este importante desarrollo de un nuevo Plan General de Marbella a través de nuestra Página de Facebook, en nuestras Noticias aquí en esta página web y, por favor, sigan también nuestro Canal de YouTube.

 

¿Cuál es la solución, si quiero construir en Marbella mientras tanto?

Estamos aquí para ayudarle a entender la situación legal y urbanística de cada propiedad, antes de comprar.

 

Nuevas licencias para villas

El Ayuntamiento de Marbella ha llevado a cabo una «mejora» de la normativa de construcción del Plan General de 1986, para ayudar en la medida de lo posible a que las propiedades, especialmente villas, puedan ser reformadas o construidas, pero todo depende mucho de hasta qué punto la infraestructura de la zona / urbanización haya sido planificada y llevada a cabo en realidad. Dependiendo de ese estado, habrá áreas en las que se pueden obtener licencias, porque las parcelas ya son calificadas como urbano consolidado de acuerdo con el Plan General de 1986 (aunque desafortunadamente esas son muy pocas).

 

Hay zonas en las que el proyecto de infraestructura no ha sido aprobado en sus 3 pasos de aprobación y donde no se ha llevado a cabo de manera correcta, como lo requiere el artículo 55 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, recuerde que hay una nueva versión de esta ley en proceso).

 

En función de la buena o mala situación, especialmente en lo que se refiere a la depuración general de aguas residuales, el estado y anchura de las vías de circulación, vías peatonales existentes o no, el alumbrado público, las conexiones de agua, electricidad y telecomunicaciones, etc., el Ayuntamiento puede a veces conceder licencias de construcción, a condición de que los propietarios lleven a cabo determinadas obras que aún faltan sólo para esa parcela o que también podrían ser de mayor afectación dentro de la zona. Es importante entender que el Ayuntamiento está obligado a cumplir con lo establecido en el artículo 55 de la actual Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (sobre las infraestructuras correctamente realizadas) para poder conceder legalmente dicha licencia de obras.

 

16.500 propiedades en los anteriormente llamados «casos de compensación».

En cuanto a las promociones de apartamentos y casas adosadas y algunas villas que se ven afectadas por ser parte de las declaradas como «no legales», Real Time Realty, con su larga experiencia como expertos en Urbanismo, siempre comprueba si una promoción en la que usted podría estar interesado se encuentra entre esas promociones.

 

Comprobamos si ha obtenido su Licencia de Primera Ocupación o no, si esta Licencia de Primera Ocupación sigue en vigor o ha sido retirada posteriormente (como pasó con muchas), si todavía hay o no hay juicios en curso en relación con la licencia de obras concedida en su caso y cuál es su posición legal actual en la situación anteriormente explicada de necesitar un nuevo Plan General para Marbella.

 

Desde 1994, siempre hemos trabajado con el Plan General de 1986 y estamos absolutamente familiarizados con sus planes y normativa de construcción.

También hemos trabajado con el PGOU de 2010 que fue declarado nulo y sin efecto en 2015, informando a nuestros clientes sobre todas las promociones que entonces estaban sujetas a los pagos de compensación.

 

En consecuencia, ahora también podemos decirle cuáles estuvieron en tal situación o no y en qué casos tendremos que prestar atención adicional con respecto a su estado legal.

 

La solución final para tales promociones llegará con el nuevo Plan General de Marbella en el que los arquitectos están trabajando actualmente. Dentro de su tiempo de desarrollo el público tiene varias posibilidades de presentar alegaciones. Por lo tanto, es importante seguir su proceso, comprobar los planos avanzados intermedios y estar preparados para presentar tales alegaciones.

 

Para todos los propietarios es importante seguir lo que ocurre durante el diseño este nuevo Plan en relación con su propiedad y sus áreas circundantes, para poder participar en el proceso de presentación de alegaciones/protestas y para intentar conseguir poner su propiedad en la situación del nuevo Plan General que usted desea.

 

Por favor, no dude en CONTACTARNOS, en caso de que desee nuestro asesoramiento respecto a su propiedad existente, ciertas áreas alrededor de la misma o parcelas en las cuales quisiera construir. Estaremos encantados de ayudarle a comprobar su situación urbanística y cómo el nuevo Plan General las incorporará.